類(lèi)別
房地產(chǎn)估價(jià)按估價(jià)目的進(jìn)行分類(lèi),主要有下列類(lèi)別
:1 .土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估;
2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估;
3.房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估;
4.房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估;
5.房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià);
6.房地產(chǎn)課稅估價(jià);
7.征地和房屋征收拆遷補(bǔ)償估價(jià);
8.房地產(chǎn)分割、合并估價(jià);
9.房地產(chǎn)糾紛估價(jià);
10.房地產(chǎn)拍賣(mài)底價(jià)評(píng)估;
11.企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià);
12其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)。
原則
房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循下列原則
:1、合法原則
遵循合法原則,應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)。
2、最高最佳使用原則
遵循最高最佳使用原則,應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。
當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用,估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提作出下列之一的判斷和選擇,并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明:
⑴保持現(xiàn)狀前提:認(rèn)為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利時(shí),應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提估價(jià);
⑵轉(zhuǎn)換用途前提:認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí),應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提估價(jià);
⑶裝修改造前提:認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí),應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提估價(jià);
⑷重新利用前提:認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時(shí),應(yīng)以拆除建筑物后再予以利用為前提估價(jià);
3、替代原則
遵循替代原則,要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。
4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則,要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
5、公平原則
6、謹(jǐn)慎原則(抵押貸款項(xiàng)目)
房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)按下列程序進(jìn)行
:1、獲取估價(jià)業(yè)務(wù)2、受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本原則3、擬定估價(jià)作業(yè)方案4、搜集估價(jià)所需資料5、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象6、選定估價(jià)方法計(jì)算7、確定估價(jià)結(jié)果8、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告、9、出具估價(jià)報(bào)告10、估價(jià)資料歸檔。
方法
房地產(chǎn)估價(jià)方法有以下5種:1市場(chǎng)比較法2收益法 3成本法 4假設(shè)開(kāi)發(fā)法5基準(zhǔn)地價(jià)修正法
估價(jià)報(bào)告應(yīng)做到下列幾點(diǎn)
:1.全面性:應(yīng)完整地反映估價(jià)所涉及的事實(shí)、推理過(guò)程和結(jié)論,正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全,配套;
2.公正性和客觀性:應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格或價(jià)值的因素進(jìn)行客觀的介紹、分析和評(píng)論,作出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù);
3.準(zhǔn)確性:用語(yǔ)應(yīng)力求準(zhǔn)確,避免使用模棱兩可或易生誤解的文字,對(duì)未經(jīng)查實(shí)的事項(xiàng)不得輕率寫(xiě)入,對(duì)難以確定的事項(xiàng)應(yīng)予以說(shuō)明,并描述其對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。
4.概括性:應(yīng)用簡(jiǎn)潔的文字對(duì)估價(jià)中所涉及的內(nèi)容進(jìn)行高度概括,對(duì)獲得的大量資料應(yīng)在科學(xué)鑒別與分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行篩選,選擇典型、有代表性、能反映事情本質(zhì)特征的資料來(lái)說(shuō)明情況和表達(dá)觀點(diǎn)。
估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括下列部分
:1封面 2 目錄 3致委托方函 4估價(jià)師聲明 5估價(jià)的假設(shè)和限制條件 6估價(jià)結(jié)果報(bào)告 7估價(jià)技術(shù)報(bào)告 8附件
8.0.3 對(duì)于成片多宗房地產(chǎn)的同時(shí)估價(jià),且單宗房地產(chǎn)的價(jià)值較低時(shí),估價(jià)結(jié)果報(bào)告可采用表格的形式。除此之外的估價(jià)結(jié)果報(bào)告,應(yīng)采用文字說(shuō)明的形式。
8.0.4 估價(jià)報(bào)告應(yīng)記載下列事項(xiàng):
1 估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng);
2 委托方名稱(chēng)或姓名和住所;
3 估價(jià)方(房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu))名稱(chēng)和住所;
4 估價(jià)對(duì)象;
5 估價(jià)目的;
6 價(jià)值時(shí)點(diǎn);
7 價(jià)值類(lèi)型;
8 估價(jià)依據(jù);
9 估價(jià)原則;
10 估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)、方法和測(cè)算過(guò)程;
11 估價(jià)結(jié)果及其確定的理由;
12 估價(jià)作業(yè)日期;
13 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期;
14 估價(jià)人員;
15 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的聲明和簽名、蓋章;
16 估價(jià)的假設(shè)和限制條件;
17 附件,應(yīng)包括反映估價(jià)對(duì)象位置、周?chē)h(huán)境、形狀、外觀和內(nèi)部狀況的圖片,估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明,估價(jià)中引用的其他專(zhuān)用文件資料,估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格證明。
8.0.5 估價(jià)報(bào)告中應(yīng)充分描述說(shuō)明估價(jià)對(duì)象狀況,包括估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況,其中:
1 對(duì)土地的描述說(shuō)明應(yīng)包括:名稱(chēng),坐落,面積,形狀,四至、周?chē)h(huán)境、景觀,基礎(chǔ)設(shè)施完備程度,土地平整程度,地勢(shì),地質(zhì)、水文狀況,規(guī)劃限制條件,利用現(xiàn)狀,權(quán)屬狀況。
2 對(duì)建筑物的描述說(shuō)明應(yīng)包括:名稱(chēng),坐落,面積,層數(shù),建筑結(jié)構(gòu),裝修,設(shè)施設(shè)備,平面布置,工程質(zhì)量,建成年月,維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況,地基的穩(wěn)定性,公共配套設(shè)施完備程度,利用現(xiàn)狀,權(quán)屬狀況。
8.0.6 估價(jià)報(bào)告中注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的聲明應(yīng)包括下列內(nèi)容,并應(yīng)經(jīng)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章:
1 估價(jià)報(bào)告中估價(jià)人員陳述的事實(shí),是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。
2 估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論,是估價(jià)人員自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論,但受到估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。
3 估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象沒(méi)有(或有已載明的)利害關(guān)系,也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有(或有已載明的)個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。
4 估價(jià)人員是依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析,形成意見(jiàn)和結(jié)論,撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告。
5 估價(jià)人員已(或沒(méi)有)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘,并應(yīng)列出對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘的估價(jià)人員的姓名。
6 沒(méi)有人對(duì)估價(jià)報(bào)告提供了重要專(zhuān)業(yè)幫助(若有例外,應(yīng)說(shuō)明提供重要專(zhuān)業(yè)幫助者的姓名)。
7 其他需要聲明的事項(xiàng)。
8.0.7 估價(jià)報(bào)告應(yīng)由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章才具有法律效力。在估價(jià)報(bào)告上簽名、蓋章的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和加蓋公章的估價(jià)機(jī)構(gòu),對(duì)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)任。
我國(guó)1999年頒布了《中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn),并從1999年6月1日實(shí)施.