房地產(chǎn)估價（房地產(chǎn)領域概念）

類別

房地產(chǎn)估價按估價目的進行分類，主要有下列類別

1 .土地使用權出讓價格評估；

2.房地產(chǎn)轉讓價格評估；

3.房地產(chǎn)租賃價格評估；

4.房地產(chǎn)抵押價值評估；

5.房地產(chǎn)保險估價；

6.房地產(chǎn)課稅估價；

7.征地和房屋征收拆遷補償估價；

8.房地產(chǎn)分割、合并估價；

9.房地產(chǎn)糾紛估價；

10.房地產(chǎn)拍賣底價評估；

11.企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價；

12其他目的的房地產(chǎn)估價。

原則

房地產(chǎn)估價應遵循下列原則

1、合法原則

遵循合法原則，應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。

2、最高最佳使用原則

遵循最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。

當估價對象已做了某種使用，估價時應根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提作出下列之一的判斷和選擇，并應在估價報告中予以說明：

⑴保持現(xiàn)狀前提：認為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利時，應以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提估價；

⑵轉換用途前提：認為轉換用途再予以使用最為有利時，應以轉換用途后再予以使用為前提估價；

⑶裝修改造前提：認為裝修改造但不轉換用途再予以使用最為有利時，應以裝修改造但不轉換用途再予以使用為前提估價；

⑷重新利用前提：認為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時，應以拆除建筑物后再予以利用為前提估價；

3、替代原則

遵循替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。

4、估價時點原則

遵循估價時點原則，要求估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。

5、公平原則

6、謹慎原則（抵押貸款項目）

房地產(chǎn)估價應按下列程序進行

1、獲取估價業(yè)務2、受理估價委托及明確估價基本原則3、擬定估價作業(yè)方案4、搜集估價所需資料5、實地查勘估價對象6、選定估價方法計算7、確定估價結果8、撰寫估價報告、9、出具估價報告10、估價資料歸檔。

方法

房地產(chǎn)估價方法有以下5種：1市場比較法2收益法 3成本法 4假設開發(fā)法5基準地價修正法

估價報告應做到下列幾點

1.全面性：應完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結論，正文內容和附件資料應齊全，配套；

2.公正性和客觀性：應站在中立的立場上對影響估價對象價格或價值的因素進行客觀的介紹、分析和評論，作出的結論應有充分的依據(jù)；

3.準確性：用語應力求準確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對未經(jīng)查實的事項不得輕率寫入，對難以確定的事項應予以說明，并描述其對估價結果可能產(chǎn)生的影響。

4.概括性：應用簡潔的文字對估價中所涉及的內容進行高度概括，對獲得的大量資料應在科學鑒別與分析的基礎上進行篩選，選擇典型、有代表性、能反映事情本質特征的資料來說明情況和表達觀點。

估價報告應包括下列部分

1封面 2 目錄 3致委托方函 4估價師聲明 5估價的假設和限制條件 6估價結果報告 7估價技術報告 8附件

8．0．3 對于成片多宗房地產(chǎn)的同時估價，且單宗房地產(chǎn)的價值較低時，估價結果報告可采用表格的形式。除此之外的估價結果報告，應采用文字說明的形式。

8．0．4 估價報告應記載下列事項：

1 估價項目名稱；

2 委托方名稱或姓名和住所；

3 估價方（房地產(chǎn)估價機構）名稱和住所；

4 估價對象；

5 估價目的；

6 價值時點；

7 價值類型；

8 估價依據(jù)；

9 估價原則；

10 估價技術路線、方法和測算過程；

11 估價結果及其確定的理由；

12 估價作業(yè)日期；

13 估價報告應用的有效期；

14 估價人員；

15 注冊房地產(chǎn)估價師的聲明和簽名、蓋章；

16 估價的假設和限制條件；

17 附件，應包括反映估價對象位置、周圍環(huán)境、形狀、外觀和內部狀況的圖片，估價對象的產(chǎn)權證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機構的資格證明。

8．0．5 估價報告中應充分描述說明估價對象狀況，包括估價對象的物質實體狀況和權益狀況，其中：

1 對土地的描述說明應包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權屬狀況。

2 對建筑物的描述說明應包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結構，裝修，設施設備，平面布置，工程質量，建成年月，維護、保養(yǎng)、使用情況，地基的穩(wěn)定性，公共配套設施完備程度，利用現(xiàn)狀，權屬狀況。

8．0．6 估價報告中注冊房地產(chǎn)估價師的聲明應包括下列內容，并應經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章：

1 估價報告中估價人員陳述的事實，是真實的和準確的。

2 估價報告中的分析、意見和結論，是估價人員自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。

3 估價人員與估價對象沒有（或有已載明的）利害關系，也與有關當事人沒有（或有已載明的）個人利害關系或偏見。

4 估價人員是依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結論，撰寫估價報告。

5 估價人員已（或沒有）對估價對象進行了實地查勘，并應列出對估價對象進行了實地查勘的估價人員的姓名。

6 沒有人對估價報告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名）。

7 其他需要聲明的事項。

8．0．7 估價報告應由注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章并加蓋估價機構公章才具有法律效力。在估價報告上簽名、蓋章的注冊房地產(chǎn)估價師和加蓋公章的估價機構，對估價報告的內容和結論負責任。

我國1999年頒布了《中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)國家標準，并從1999年6月1日實施．