2009年8月份，北京出臺(tái)《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》，規(guī)定“今后預(yù)售住宅或現(xiàn)房銷售應(yīng)按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)”，也就是說購房人購買的面積是按房間內(nèi)實(shí)際面積計(jì)算，而包括樓道、電梯、配電室等的“公攤面積”不由購房者承擔(dān)。規(guī)定還要求開發(fā)商提供商品房面積實(shí)測技術(shù)報(bào)告書，以便購房人查詢所購商品房的面積實(shí)測數(shù)據(jù)。

名詞解釋

北京的這一規(guī)定被認(rèn)為是保證房價(jià)公開、透明、真實(shí)，保護(hù)了消費(fèi)者的利益。但也有人認(rèn)為改變計(jì)價(jià)方式并非實(shí)際的利好，因?yàn)殚_發(fā)商完全可以通過其他方式比如提高單價(jià)來保證高額利潤。要想真正使消費(fèi)者受益，關(guān)鍵是要建立公正透明的測量制度和更加嚴(yán)格的法規(guī)，以制約開發(fā)商在公用面積上的“暗箱操作”。

分析與評價(jià)

關(guān)于政策

在修訂過的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》?中要求：今后預(yù)售住宅或現(xiàn)房銷售應(yīng)按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。據(jù)北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，新辦法中所指的預(yù)售住房中，包括預(yù)售商品房、商業(yè)用房和辦公用房，后兩類房屋首次按該辦法計(jì)算。

為了落實(shí)新辦法的實(shí)施，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在預(yù)售場所、商品房坐落地的顯著位置以及其他能夠使購房人明確知曉的方式，公示商品房預(yù)售面積測繪技術(shù)報(bào)告書，還有共用建筑面積處置情況。同時(shí)，開發(fā)企業(yè)還應(yīng)方便購房人查詢商品房面積實(shí)測技術(shù)報(bào)告書，并將購房人所購商品房的面積實(shí)測數(shù)據(jù)表提供給購房人。

對購房人的好處

按套內(nèi)面積計(jì)算房價(jià)，能避開容易發(fā)生爭議的公攤面積，防止開發(fā)商利用公攤面積賺取更多利潤。購房人可以更容易地了解房屋單價(jià)和真實(shí)面積。

對房價(jià)的影響

普遍的看法是不會(huì)對總價(jià)產(chǎn)生影響。無論按照何種計(jì)價(jià)方式銷售，開發(fā)商都會(huì)根據(jù)建筑面積和套內(nèi)面積分別測算銷售價(jià)格，并將測算價(jià)格在銷售現(xiàn)場公布，按套內(nèi)面積銷售雖然單價(jià)會(huì)上漲，但房子的價(jià)格是由市場來決定的，換計(jì)價(jià)方式并不會(huì)影響到總價(jià)。

關(guān)于不確定性

由于采暖費(fèi)和物業(yè)費(fèi)等都是按照建筑面積來收費(fèi)的，此規(guī)定的出臺(tái)，在這些方面需要一系列配套制度。雖然該政策對房地產(chǎn)整體市場的成交交易量沒有什么影響，但它會(huì)影響到實(shí)際的經(jīng)營、居住和管理功能。

此外，這個(gè)政策可能會(huì)促使部分開發(fā)商調(diào)整戶型，例如：墻體變薄，不做隔音處理、節(jié)能等問題的出現(xiàn)，來盡量擴(kuò)大使用率。

還有，按套內(nèi)面積賣房可能導(dǎo)致公共面積產(chǎn)生爭議，《物權(quán)法》對于公共面積的所有權(quán)應(yīng)該有個(gè)明確，如會(huì)所、停車場、綠化等本應(yīng)為全體購房者所有的公共面積，如果沒有在合同中明確約定，可能會(huì)被開發(fā)商拿來另外出售賺取更多利潤。