2009年8月份，北京出臺(tái)《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》，規(guī)定“今后預(yù)售住宅或現(xiàn)房銷售應(yīng)按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)”，也就是說(shuō)購(gòu)房人購(gòu)買的面積是按房間內(nèi)實(shí)際面積計(jì)算，而包括樓道、電梯、配電室等的“公攤面積”不由購(gòu)房者承擔(dān)。規(guī)定還要求開(kāi)發(fā)商提供商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書，以便購(gòu)房人查詢所購(gòu)商品房的面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)。

名詞解釋

北京的這一規(guī)定被認(rèn)為是保證房?jī)r(jià)公開(kāi)、透明、真實(shí)，保護(hù)了消費(fèi)者的利益。但也有人認(rèn)為改變計(jì)價(jià)方式并非實(shí)際的利好，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商完全可以通過(guò)其他方式比如提高單價(jià)來(lái)保證高額利潤(rùn)。要想真正使消費(fèi)者受益，關(guān)鍵是要建立公正透明的測(cè)量制度和更加嚴(yán)格的法規(guī)，以制約開(kāi)發(fā)商在公用面積上的“暗箱操作”。

分析與評(píng)價(jià)

關(guān)于政策

在修訂過(guò)的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》?中要求：今后預(yù)售住宅或現(xiàn)房銷售應(yīng)按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。據(jù)北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，新辦法中所指的預(yù)售住房中，包括預(yù)售商品房、商業(yè)用房和辦公用房，后兩類房屋首次按該辦法計(jì)算。

為了落實(shí)新辦法的實(shí)施，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在預(yù)售場(chǎng)所、商品房坐落地的顯著位置以及其他能夠使購(gòu)房人明確知曉的方式，公示商品房預(yù)售面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書，還有共用建筑面積處置情況。同時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)還應(yīng)方便購(gòu)房人查詢商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書，并將購(gòu)房人所購(gòu)商品房的面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)表提供給購(gòu)房人。

對(duì)購(gòu)房人的好處

按套內(nèi)面積計(jì)算房?jī)r(jià)，能避開(kāi)容易發(fā)生爭(zhēng)議的公攤面積，防止開(kāi)發(fā)商利用公攤面積賺取更多利潤(rùn)。購(gòu)房人可以更容易地了解房屋單價(jià)和真實(shí)面積。

對(duì)房?jī)r(jià)的影響

普遍的看法是不會(huì)對(duì)總價(jià)產(chǎn)生影響。無(wú)論按照何種計(jì)價(jià)方式銷售，開(kāi)發(fā)商都會(huì)根據(jù)建筑面積和套內(nèi)面積分別測(cè)算銷售價(jià)格，并將測(cè)算價(jià)格在銷售現(xiàn)場(chǎng)公布，按套內(nèi)面積銷售雖然單價(jià)會(huì)上漲，但房子的價(jià)格是由市場(chǎng)來(lái)決定的，換計(jì)價(jià)方式并不會(huì)影響到總價(jià)。

關(guān)于不確定性

由于采暖費(fèi)和物業(yè)費(fèi)等都是按照建筑面積來(lái)收費(fèi)的，此規(guī)定的出臺(tái)，在這些方面需要一系列配套制度。雖然該政策對(duì)房地產(chǎn)整體市場(chǎng)的成交交易量沒(méi)有什么影響，但它會(huì)影響到實(shí)際的經(jīng)營(yíng)、居住和管理功能。

此外，這個(gè)政策可能會(huì)促使部分開(kāi)發(fā)商調(diào)整戶型，例如：墻體變薄，不做隔音處理、節(jié)能等問(wèn)題的出現(xiàn)，來(lái)盡量擴(kuò)大使用率。

還有，按套內(nèi)面積賣房可能導(dǎo)致公共面積產(chǎn)生爭(zhēng)議，《物權(quán)法》對(duì)于公共面積的所有權(quán)應(yīng)該有個(gè)明確，如會(huì)所、停車場(chǎng)、綠化等本應(yīng)為全體購(gòu)房者所有的公共面積，如果沒(méi)有在合同中明確約定，可能會(huì)被開(kāi)發(fā)商拿來(lái)另外出售賺取更多利潤(rùn)。