合理房價（合理房價）

詮釋

2012年3月全國兩會上，溫家寶總理所作政府工作報告中提出，要“促進房價合理回歸”。全國兩會后記者見面會上，溫家寶總理談及房地產(chǎn)調(diào)控時表態(tài)：“我可以明確地告訴大家，一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位，因此，調(diào)控不能放松”。

對于房價合理回歸，溫家寶總理給出了兩條標準：一是房價與居民的收入相適應(yīng)，二是房價與成本和合理的利潤相匹配。

房價與居民的收入相適應(yīng)，讓人聯(lián)想起一個經(jīng)常被用來佐證我國房價高的專業(yè)術(shù)語——“房價收入比”。

所謂房價收入比，是指一個地方或城市每戶居民的家庭購房總價與家庭年收入的比值，該指標用于描述一個地區(qū)居民購房的支付能力。目前有一種比較流行的說法認為，房價收入比在

3—6倍之間

按照這一標準，我國多數(shù)城市的房價都屬于過高范疇，一線城市房價收入比更是遠高于這一水平。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)專家表示，3—6倍的說法，是20世紀90年代初世界銀行專家在進行中國住房制度改革研究時，提出的一個世界銀行認為“比較理想”的比例，哪知道這個比例對中國產(chǎn)生了這么大的影響?！胺績r收入比描述居民對住房價格的可承受性，并非主觀判斷性指標。如果把房價收入比作為衡量一個地區(qū)住房價格是否過高的指標，并據(jù)此來人為地假設(shè)一個‘合理’區(qū)間，未必十分科學”?！昂侠怼钡年P(guān)鍵是居民可承受。^[1]

網(wǎng)標

自溫家寶總理提出“房價與居民的收入相適應(yīng)”的提法后，有網(wǎng)友根據(jù)“2011年當?shù)爻鞘腥司芍涫杖搿良彝テ骄丝凇梁侠矸績r收入比/90平方米”，計算了各地的“合理房價”：

北京4387元/平方米；

上海 4831元/平方米；

廣州 4573元/平方米；

南京 4293元/平方米……

這一略帶調(diào)侃性質(zhì)的計算結(jié)果，也從一個側(cè)面反映出目前一些城市房價收入比過高的尷尬。

成本

北京中原地產(chǎn)市場研究部張大偉介紹，房價之中包括的成本主要有土地成本、建安成本、財務(wù)稅費、管理成本等。2011年全國商品房銷售面積10.99億平方米，商品房銷售額59119億元，增長12.1%，粗算平均售價5379元/平方米。

細看成本，2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積4.10億平方米，土地成交價款8049億元，粗算可得土地成本為1963元/平方米，約占售價的36.5%。建安成本約為2000元—2500元/平方米，約占銷售均價的37%—46%。稅費財務(wù)成本約占銷售價格的10%左右。這樣算下來，企業(yè)毛利率約為15%—20%左右?！澳壳霸谑鄣姆孔?，大多是前幾年以較低價格拿的土地，實際成本沒有這么高”。

然而，與其他商品不同，房價似乎從來都不是單純由成本決定的。“供求關(guān)系決定價格”這一市場經(jīng)濟的鐵律，在房地產(chǎn)市場表現(xiàn)得尤為明顯。有開發(fā)商表示“我認為看房價合理不合理很簡單，賣得出去、能帶來穩(wěn)定成交量的價格就是合理的”。

理想

▲房價相當于年收入的6-8倍是較合理的區(qū)間，但北京、上海、深圳房價收入比高達23.0、16.3、16.9，與國際平均水平相距甚遠。

合理房價

▲ 房價合理回歸的途徑除了房價和供需本身的調(diào)整，也可以通過居民收入的增加來實現(xiàn)。

究竟現(xiàn)在的房價距離“合理”有多遠？

究竟房價要降到怎樣的水平才算合理？

又或許“合理房價”真的只是烏托邦，一個豐滿的理想，終究敵不過骨感的現(xiàn)實？

數(shù)據(jù)再次說明，在“史上最嚴厲”的調(diào)控政策之下，房價仍只是初步遏制了“過快上漲”的勢頭，但離“合理回歸”的目標還有較遠的距離。