合理房?jī)r(jià)（合理房?jī)r(jià)）

詮釋

2012年3月全國(guó)兩會(huì)上，溫家寶總理所作政府工作報(bào)告中提出，要“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”。全國(guó)兩會(huì)后記者見(jiàn)面會(huì)上，溫家寶總理談及房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)表態(tài)：“我可以明確地告訴大家，一些地方房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位，因此，調(diào)控不能放松”。

對(duì)于房?jī)r(jià)合理回歸，溫家寶總理給出了兩條標(biāo)準(zhǔn)：一是房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng)，二是房?jī)r(jià)與成本和合理的利潤(rùn)相匹配。

房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng)，讓人聯(lián)想起一個(gè)經(jīng)常被用來(lái)佐證我國(guó)房?jī)r(jià)高的專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——“房?jī)r(jià)收入比”。

所謂房?jī)r(jià)收入比，是指一個(gè)地方或城市每戶(hù)居民的家庭購(gòu)房總價(jià)與家庭年收入的比值，該指標(biāo)用于描述一個(gè)地區(qū)居民購(gòu)房的支付能力。目前有一種比較流行的說(shuō)法認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比在

3—6倍之間

按照這一標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)多數(shù)城市的房?jī)r(jià)都屬于過(guò)高范疇，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)收入比更是遠(yuǎn)高于這一水平。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)專(zhuān)家表示，3—6倍的說(shuō)法，是20世紀(jì)90年代初世界銀行專(zhuān)家在進(jìn)行中國(guó)住房制度改革研究時(shí)，提出的一個(gè)世界銀行認(rèn)為“比較理想”的比例，哪知道這個(gè)比例對(duì)中國(guó)產(chǎn)生了這么大的影響?！胺?jī)r(jià)收入比描述居民對(duì)住房?jī)r(jià)格的可承受性，并非主觀判斷性指標(biāo)。如果把房?jī)r(jià)收入比作為衡量一個(gè)地區(qū)住房?jī)r(jià)格是否過(guò)高的指標(biāo)，并據(jù)此來(lái)人為地假設(shè)一個(gè)‘合理’區(qū)間，未必十分科學(xué)”?！昂侠怼钡年P(guān)鍵是居民可承受。^[1]

網(wǎng)標(biāo)

自溫家寶總理提出“房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng)”的提法后，有網(wǎng)友根據(jù)“2011年當(dāng)?shù)爻鞘腥司芍涫杖搿良彝テ骄丝凇梁侠矸績(jī)r(jià)收入比/90平方米”，計(jì)算了各地的“合理房?jī)r(jià)”：

北京4387元/平方米；

上海 4831元/平方米；

廣州 4573元/平方米；

南京 4293元/平方米……

這一略帶調(diào)侃性質(zhì)的計(jì)算結(jié)果，也從一個(gè)側(cè)面反映出目前一些城市房?jī)r(jià)收入比過(guò)高的尷尬。

成本

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張大偉介紹，房?jī)r(jià)之中包括的成本主要有土地成本、建安成本、財(cái)務(wù)稅費(fèi)、管理成本等。2011年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積10.99億平方米，商品房銷(xiāo)售額59119億元，增長(zhǎng)12.1%，粗算平均售價(jià)5379元/平方米。

細(xì)看成本，2011年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積4.10億平方米，土地成交價(jià)款8049億元，粗算可得土地成本為1963元/平方米，約占售價(jià)的36.5%。建安成本約為2000元—2500元/平方米，約占銷(xiāo)售均價(jià)的37%—46%。稅費(fèi)財(cái)務(wù)成本約占銷(xiāo)售價(jià)格的10%左右。這樣算下來(lái)，企業(yè)毛利率約為15%—20%左右?！澳壳霸谑鄣姆孔?，大多是前幾年以較低價(jià)格拿的土地，實(shí)際成本沒(méi)有這么高”。

然而，與其他商品不同，房?jī)r(jià)似乎從來(lái)都不是單純由成本決定的?！肮┣箨P(guān)系決定價(jià)格”這一市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的鐵律，在房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)得尤為明顯。有開(kāi)發(fā)商表示“我認(rèn)為看房?jī)r(jià)合理不合理很簡(jiǎn)單，賣(mài)得出去、能帶來(lái)穩(wěn)定成交量的價(jià)格就是合理的”。

理想

▲房?jī)r(jià)相當(dāng)于年收入的6-8倍是較合理的區(qū)間，但北京、上海、深圳房?jī)r(jià)收入比高達(dá)23.0、16.3、16.9，與國(guó)際平均水平相距甚遠(yuǎn)。

合理房?jī)r(jià)

▲ 房?jī)r(jià)合理回歸的途徑除了房?jī)r(jià)和供需本身的調(diào)整，也可以通過(guò)居民收入的增加來(lái)實(shí)現(xiàn)。

究竟現(xiàn)在的房?jī)r(jià)距離“合理”有多遠(yuǎn)？

究竟房?jī)r(jià)要降到怎樣的水平才算合理？

又或許“合理房?jī)r(jià)”真的只是烏托邦，一個(gè)豐滿(mǎn)的理想，終究敵不過(guò)骨感的現(xiàn)實(shí)？

數(shù)據(jù)再次說(shuō)明，在“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控政策之下，房?jī)r(jià)仍只是初步遏制了“過(guò)快上漲”的勢(shì)頭，但離“合理回歸”的目標(biāo)還有較遠(yuǎn)的距離。