商業(yè)營銷（商業(yè)營銷）

介紹

營銷從廣意的角度來理解，社會生活中的一切行為都可以看作是營銷，求職，融洽人際關(guān)系，激勵團隊，教育孩子仍然都是一種。因此，營銷并非只是在商業(yè)領(lǐng)域才適用，對企業(yè)也適用，它應(yīng)該是一種思想，一種人們解決資源的有限與欲望的無限之間矛盾的一種手段。

商業(yè)廣場營銷策劃 佛山時代廣場總體策劃 第一部分 客戶定位

目標(biāo)客戶定位

投資者

這部分客戶以佛山本地人為主，有富余的資金，對本地商業(yè)發(fā)展充滿信心，同時亦認(rèn)同項目的經(jīng)營理念，希望通過購買商鋪能獲得穩(wěn)定的租金收益，達到保值增值的目的。但由于目前佛山當(dāng)?shù)嘏l(fā)行業(yè)缺少有產(chǎn)權(quán)的商鋪供市場買家投資源，因而，項目推出的商鋪能滿足市場需要，同時，發(fā)展商在售出商鋪時有必要統(tǒng)一提供一定的租金保證，降低投資者的投資風(fēng)險，以增強其投資獲利的信心。

此部分買家以投資為主要目的，對于單價的敏感度相對較低，但對于商鋪的總價會比較關(guān)注，因此，出售商鋪的總面積不宜過大，同時，由于其自身不準(zhǔn)備經(jīng)營，只為取得穩(wěn)定的租金收入，因此，提供固定的回報收益將是吸引其購買的重要因素。

? 經(jīng)營者

此部分客戶目的購買商鋪以供日后經(jīng)營，此部分客戶對經(jīng)營行業(yè)、市場情況都較為熟悉，但由于其需要投入較大量的前期資金成本，因而需求有較靈活的付款方式及付款時間。

? 品牌商戶

為提高項目的整體形象檔次，需要引入個別知名度較高的品牌商戶，因此對此部分的商戶應(yīng)提前接觸，在商鋪位置上應(yīng)優(yōu)先給予考慮，在租金方面給予較多讓利，以吸引其進駐，同時此部分鋪位可以帶租發(fā)售的形式。

? 大型商家

此部分客戶以租為主，同時需要有較大的使用面積，如果有良好的投資前景，亦會考慮購買商鋪作為穩(wěn)定的經(jīng)營場所，因而針對該部份客戶建議可提供租金與樓款結(jié)合的形式，即客戶在租期內(nèi)可把原租金作為樓款一部分，以吸引其購買。

? 普通商家

為時代廣場今后的主力經(jīng)營商家，該客戶群主要來源于正待拆遷的火車站五金批發(fā)市場、敦厚五金批發(fā)市場的現(xiàn)有經(jīng)營者，其市場空間將超過20000㎡，其次是安安五金批發(fā)市場、佛山綜合批發(fā)市場、城北五金批發(fā)市場的部分看中長期經(jīng)營的商家。

營銷推廣

華南地區(qū)首個全天候一站式工業(yè)原材料采購中心。

推廣主題組合：

華南地區(qū)工業(yè)原材料權(quán)威價格信息平臺

超前的經(jīng)營理念和經(jīng)營模式

項目的獨特定位及個性

首個擁有產(chǎn)權(quán)的批發(fā)型商業(yè)項目

極具潛力的投資前景

1、租售策略

目前佛山大型商業(yè)物業(yè)常見的推盤方式分析

? 統(tǒng)一出租

優(yōu)點：發(fā)展商能有組織地進行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理，易于營造商業(yè)氣氛，物業(yè)經(jīng)營情況較佳，利于形成整體品牌及市場效應(yīng)。

缺點：發(fā)展商的資金回收期長，前期的投入資金較大，發(fā)展商需具有雄厚的資金實力之外，同時需具備強有力的物業(yè)經(jīng)營管理能力。

佛山廣場、百花廣場等物業(yè)均采取上述的統(tǒng)一出租的推盤方式，開業(yè)至今，雖然物業(yè)的經(jīng)營管理較好，商業(yè)氣氛較濃，但發(fā)展商的資金回收期較長，同時阻礙了發(fā)展商的其他項目的投資及開發(fā)，不利于企業(yè)的未來的整體發(fā)展。

? 分割出售

優(yōu)點：項目可以較快地回籠資金

缺點：招商難度大，商場后期經(jīng)營管理難統(tǒng)一，難以形成整體效應(yīng)。

佛山城市廣場采取分割出售使用權(quán)的形式進行銷售，雖然取得不錯的銷售業(yè)績，但商場在賣散之后，發(fā)展商無權(quán)對商場進行統(tǒng)一的經(jīng)營，同時由于小業(yè)主的意見難以統(tǒng)一，整個商場的經(jīng)營容易陷入困境，商場的品牌及升值潛力容易受損，難以形成長期的整體效應(yīng)。

2、對本項目推盤方式的建議

統(tǒng)一出租雖然對于商業(yè)整體經(jīng)營成功最為有利，但發(fā)展商投資回報期太長，整體出租不利于本項目的資金運作，發(fā)展商承受的資金壓力、經(jīng)營壓力較大，同時難以開發(fā)后期項目，不適合本項目。

分割出售雖然能在短期內(nèi)回籠資金，但由于項目賣散后，招商困難重重，同時發(fā)展商無權(quán)對商場進行統(tǒng)一經(jīng)營，項目后期的經(jīng)營難度大大增加，陷入困境的可能性大大增加。主力品牌店進駐可能性極?。ㄓ捎谑Ｓ嗝娣e分散，不能滿足主力品牌商戶的大面積承租的要求），主力品牌店未能進駐，對經(jīng)營者造成影響，缺乏經(jīng)營信心，而投資者未能得到預(yù)期的回報，投資信心受到嚴(yán)重的打擊，從而導(dǎo)致項目未能形成整體的商業(yè)效應(yīng)，影響項目的銷售。同時從發(fā)展商長遠發(fā)展角度來看，項目的經(jīng)營不善，間接對發(fā)展商的聲譽、品牌及以后投資開發(fā)其他項目將造成不利的影響。因此不適合本項目。

3、為本項目度身定做的租售策略

? 以售為主，租售結(jié)合

項目整體以售為主，通過返租回報及帶租約發(fā)售的形式進行統(tǒng)一經(jīng)營，在銷售同時輔以對大商戶的招商，通過大商戶進駐的影響力帶動整體銷售。

? 租售策略注釋：

利用銷售部分面積回籠一定的資金，減輕發(fā)展商的資金壓力。

可預(yù)留出租部分用于大商戶的招商，營造品牌效應(yīng)，促進其他商鋪銷售。

發(fā)展商作為主導(dǎo)者與投資者、經(jīng)營者三方共擔(dān)風(fēng)險，增強投資者及經(jīng)營者的信心及對發(fā)展商的信任。

發(fā)展商采取返租回報，利于發(fā)展商對項目后期的統(tǒng)一經(jīng)營，形成規(guī)模效應(yīng)，為發(fā)展商以后開發(fā)其他項目創(chuàng)造有利條件。

? 租售分區(qū)及比例

項目銷售部分包括：首層約六成面積的鋪面進行銷售，預(yù)留東向入口鋪面進行品牌大商戶的招租，約占首層總面積的四成；

二層約六成面積的鋪面進行銷售，預(yù)留部分二線鋪面進行招租，約占二層總面積的四成。

三層約全層進行使用權(quán)銷售。

項目出租部分包括：以娛樂、休閑為主的四層全層，以及上述的首、二層的部分用于出租的面積。

項目商場各樓層預(yù)計租售面積表