酒店規(guī)劃設(shè)計(jì)（酒店規(guī)劃設(shè)計(jì)）

設(shè)計(jì)流程

酒店的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括：酒店選址，評(píng)估（可行性分析），設(shè)計(jì)，建設(shè)，籌備，試運(yùn)營及正式開業(yè)。

酒店選址

酒店建設(shè)地點(diǎn)的選擇

地點(diǎn)的選擇對(duì)生意興盛與否有重要影響。如果地點(diǎn)選擇不當(dāng)，即便裝潢精美、烹調(diào)口味上好、服務(wù)周到，生意也不可能興隆。因此，不論是在籌劃開店還是正在營業(yè)，都必須徹底研究地點(diǎn)問題，研究重點(diǎn)是營業(yè)地點(diǎn)的特性和與之配合的營業(yè)方針。

A. 城市酒店的選址

現(xiàn)將地段的種類及特點(diǎn)分述如下：

（1）交通站點(diǎn)附近

來往的乘客是要的顧客群，其中有上班職工，也有學(xué)生，待客的方式要分不同對(duì)象而有所不同，尤其要慎重處理定價(jià)。另外，假日的顧客與平常不一樣，必須要有所區(qū)別。顧客在此地段最大的目的是等車，因此快餐店最適宜。

交通站點(diǎn)包括機(jī)場，火車站，長途巴士站，海港碼頭。

（2）公司商號(hào)集中區(qū)

該地段以上班職工為最主要的顧客，其光臨的目的不外乎洽談生意或聊天。如何應(yīng)付午餐大批滯入的顧客，假日及周末生意清淡時(shí)如何提高營業(yè)周轉(zhuǎn)效率，是選擇該地段而考慮的重點(diǎn)。

（3）學(xué)生街

學(xué)生是此地段的主要顧客。一天中沒有明顯的高峰與清淡時(shí)段的差異，但季節(jié)性的差異卻相當(dāng)大。學(xué)生利用餐飲店的動(dòng)機(jī)，除了聊天，消遣之外，還有同學(xué)聚會(huì)或看書等。所以必須注意桌椅移動(dòng)的便利，并準(zhǔn)備書報(bào)雜志。列書型的餐飲店及快餐店均適宜于此地段。

（4）商業(yè)鬧區(qū)

此地段是約會(huì)、聊天、逛街、休息動(dòng)機(jī)不一的人士云集的場所，當(dāng)然是開店最適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)，但也是大量投資的地段。該地段無論對(duì)什么類型的店都委適合，但必要條件是該店要有自己的特色，并且確實(shí)針對(duì)某些特定對(duì)象經(jīng)營。由于周末及假日顧客較多，因此必須靈活地運(yùn)用小時(shí)工。

（5）住宅區(qū)

此地段的顧客以附近居民為主，待客重點(diǎn)是如何體現(xiàn)親切溫暖感及提供新鮮美味的餐飲性。若是具有附近居民交誼中心的功能，如設(shè)置布告欄，主辦交游、比賽等趣味性活動(dòng)，則成功的可能性更大。

（6）市郊路段

有些餐飲業(yè)者在地價(jià)便宜的地點(diǎn)蓋起特殊餐飲店，以其獨(dú)特的風(fēng)格而獲得消費(fèi)者的喜愛。此外由于快餐店在重要的交通要道 附近開設(shè)據(jù)點(diǎn)，也千萬了市郊餐飲市場的新浪潮。隨著有車階層人士的日益增多，市郊地段也逐漸得到重視。在該地段餐飲店必須設(shè)有停車場，并且要有醒目引人的廣告招牌。如果是專供便宜聚餐的大型餐廳，提供有特色的餐飲將是此地段的營業(yè)重點(diǎn)。

總之，開餐飲店必須配合該地段的特點(diǎn)，考慮原料的補(bǔ)給、人流多少、房租是否合理等問題，撰寫最佳營業(yè)策略；并且經(jīng)常注意地段環(huán)境的變化，建立金字招牌。

B.度假酒店的選址

越來越多的酒店，已經(jīng)不再是以純粹旅行住宿客人為主要對(duì)象，度假型或是其它的特色酒店，選址條件又有不同。

1.景區(qū)：山景，海，河，湖等水景，娛樂城，旅游區(qū)內(nèi)或附近。

2.地質(zhì)特色：溫泉

3.歷史古跡：古城，古村鎮(zhèn)，歷史遺跡，長城，運(yùn)河

4.戶外活動(dòng)：高爾夫球場，滑雪場，極限運(yùn)動(dòng)區(qū)，運(yùn)動(dòng)場/體育館

5.特殊活動(dòng)：賭場，跑馬場，賽車場。

6.人造綜合區(qū)：綜合開發(fā)結(jié)合會(huì)議，展覽，游樂場，購物中心，度假等功能于一體的新商業(yè)體。

可行評(píng)估

選址完成還需要做客觀科學(xué)的評(píng)估，才能確保投資的可靠性。

不只是投資人要看評(píng)估結(jié)果，所有的酒店管理公司也是要看評(píng)估結(jié)果來決定是否接受委托管理。

可行性評(píng)估的內(nèi)容包括：

1.項(xiàng)目定位

所在位置的概況，包括整體情況，主要商務(wù)區(qū)，經(jīng)濟(jì)情況，旅游概況，交通狀況，旅游發(fā)展?fàn)顩r等。

周邊地區(qū)間的發(fā)展?fàn)顩r，包括可資比較的酒店，歷史業(yè)績，市場構(gòu)成，季節(jié)性分析，新增供給（酒

店）。

項(xiàng)目地點(diǎn)分析，包括位置，環(huán)境，交通，地點(diǎn)優(yōu)劣點(diǎn)分析。

可借鑒案例介紹，分析。

設(shè)計(jì)及市政配套分析，包括建筑設(shè)計(jì)，環(huán)境問題評(píng)估，開發(fā)管理，后勤區(qū)，景觀美化及水電管理。

2.財(cái)務(wù)分析

所有投資不外乎多少投資，多少回報(bào)，幾年回收。

財(cái)務(wù)分析內(nèi)容包括：項(xiàng)目背景 研究目標(biāo) 主要假設(shè)。內(nèi)容包括：

A.酒店可持續(xù)性發(fā)展分析：

1 開發(fā)地塊評(píng)估

2 設(shè)計(jì)策略

3 節(jié)能

4 廢物管理

5 水資源的保護(hù)

6 原材料

7 顧客參與

8 結(jié)論

9 有價(jià)值的資源

B.預(yù)計(jì)使用率和平均房價(jià)水平

1 研究方法說明

2 競爭市場滲透率水平預(yù)測

3 擬建酒店滲透率預(yù)測

4 季節(jié)性模式

5 住宿率預(yù)測總結(jié)

6 平均房價(jià)水平預(yù)測

7 酒店住宿率、平均房價(jià)和平均每房間收益預(yù)測總結(jié)

C.營運(yùn)現(xiàn)金流預(yù)測

1 介紹 (說明預(yù)測的方法跟基礎(chǔ))

2 固定和變動(dòng)成本分析

3 定義 (主要是對(duì)跟中收入與成本的定義說明)

4 營運(yùn)現(xiàn)金流預(yù)測假設(shè)

5 利息、稅收、折舊和攤銷前的收益總結(jié)

酒店可行性評(píng)估，不能保證或者做主觀的建議，這是要由投資方就這些客觀的數(shù)據(jù)，再根據(jù)自己本身的主觀條件，然后做最后的酒店投資決策。

方案設(shè)計(jì)

委托建筑師

不論是什么樣的品牌酒店，最后的設(shè)計(jì)都是需要委托給一個(gè)建筑師，或者一個(gè)建筑設(shè)計(jì)公司去執(zhí)行的。一個(gè)優(yōu)良的建筑師，是設(shè)計(jì)出出類拔萃酒店的基本。因此選用合格的建筑師便成為關(guān)鍵，一般酒店管理公司都會(huì)有一個(gè)推薦名單，都是曾經(jīng)跟酒店管理公司合作過的單位，業(yè)主當(dāng)然也是可以提出自己喜歡的建筑師，只要酒店管理公司認(rèn)為合格，也是可勝任的，否則雙方還需要再協(xié)商。

設(shè)計(jì)流程

面積匯總表 area summary 由酒店管理公司根據(jù)他們的管理理念與流程，就酒店的所有功能空間，提出一份科學(xué)化的面積匯總表，作為建筑師的設(shè)計(jì)任務(wù)書的一部分。建筑師根據(jù)這個(gè)表進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，同時(shí)驗(yàn)證或調(diào)整實(shí)際面積。

設(shè)計(jì)摘要 design brief

除了上面的面積匯總表外，設(shè)計(jì)摘要是對(duì)整個(gè)功能與面積所代表的管理流程，做管理上的要求描述。特別是后場區(qū)的說明。

服務(wù)計(jì)劃書/設(shè)計(jì)顧問邀請(qǐng)書

服務(wù)計(jì)劃書文件由業(yè)主或酒店管理公司提供給設(shè)計(jì)顧問，規(guī)定了工程各個(gè)階段的設(shè)計(jì)、制圖和文件提交要求，包括概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖/投標(biāo)文件以及交付使用，旨在向業(yè)主提供一份收費(fèi)建議書?；谙嗤?wù)范圍的多份收費(fèi)建議書，可供業(yè)主比較并迅速有效地進(jìn)行甄選流程。

專家顧問團(tuán)隊(duì)

一個(gè)酒店的設(shè)計(jì)非常復(fù)雜，非一個(gè)建筑師所能獨(dú)立完成，還需要許多專業(yè)的顧問在建筑師的指揮協(xié)調(diào)下，合力完成。這些專家顧問包括但不限于：

i）項(xiàng)目經(jīng)理 Project Manager

ii）建筑師 Architect

iii）室內(nèi)設(shè)計(jì)師 Interior Designer

iv）餐廳設(shè)計(jì)師 Restaurant Designer

v） Spa設(shè)計(jì)顧問 Spa Consultant

vi）景觀設(shè)計(jì)師 Landscape Architect

vii）結(jié)構(gòu)工程師 Structural Engineer

viii）機(jī)械/電氣/管道工程師 MEP Consultants

ix）聲學(xué)顧問 Acoustic Consultant

x）照明顧問 Lighting Consultant

xi）圖案/標(biāo)志顧問 Graphics/Signage Consultant

xii）廚房/洗衣房顧問 Kitchen/Laundry Consultant

xiii）安防顧問 Security Consultant

xiv）通信顧問 Telecommunication Consultant

xv）視聽顧問 Audio/Video Consultant

xvi）五金顧問 Hardware Consultant

項(xiàng)目建設(shè)

建設(shè)過程

酒店的建設(shè)過程跟一般建設(shè)工程并沒有什么不同的，應(yīng)該嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙施工。比較需要注意的是綜合協(xié)調(diào)。在國外都是委托一個(gè)項(xiàng)目管理公司做

項(xiàng)目管理 Project Management

酒店的管理，設(shè)計(jì)及施工

酒店項(xiàng)目顧問公司SERVICE IN HOSPITALITY CONSULTING

竣工移交

酒店管理公司對(duì)于移交，一般會(huì)要求以下的文件：

i）工程竣工和移交時(shí)間表

ii）工程缺陷檢查時(shí)間表

iii）綜合信息包括：

設(shè)備備件清單

所有設(shè)備標(biāo)簽清單

鑰匙清單

涂料顏色和材料清單

專有產(chǎn)品名稱和供應(yīng)商信息

質(zhì)保、保修單和押金

建材備料清單

所有服務(wù)供應(yīng)商和設(shè)備廠商的最新資料清單

所有機(jī)械、電氣、給排水和消防系統(tǒng)的平衡和試運(yùn)行報(bào)告

所有語音/數(shù)據(jù)和MATV網(wǎng)絡(luò)綜合布線測試報(bào)告

培訓(xùn)安排

設(shè)備維護(hù)日程表

iv）實(shí)質(zhì)竣工文件中規(guī)定的所有文件，視個(gè)別酒店管理公司的要求。

業(yè)主負(fù)責(zé)確保承包商編制一份工程缺陷檢查時(shí)間表。該時(shí)間表列出了經(jīng)多方協(xié)商的移交日期，并為建設(shè)施工團(tuán)隊(duì)預(yù)留了充足的時(shí)間用于檢查工程缺陷、完成修補(bǔ)工作以及復(fù)查。鑒于大多數(shù)酒店的規(guī)模，這將是一個(gè)漫長而又復(fù)雜的過程，需要周密規(guī)劃與嚴(yán)格實(shí)施。

開始進(jìn)行工程缺陷檢查之前，管理集團(tuán)應(yīng)與業(yè)主的建設(shè)施工團(tuán)隊(duì)共同參與檢查過程，制定檢查規(guī)范并設(shè)定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。然后，建設(shè)施工團(tuán)隊(duì)將質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用于酒店資產(chǎn)平衡中。建設(shè)施工團(tuán)隊(duì)包括業(yè)主代表，建筑師，內(nèi)部設(shè)計(jì)師，機(jī)械、電氣、管道、結(jié)構(gòu)布線人員，視音頻系統(tǒng)安裝人員，安防和消防設(shè)計(jì)顧問及承包商代表。該流程的管理工作由建設(shè)施工團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)。

承包商負(fù)責(zé)制定詳盡的、分項(xiàng)列出的檢查模板，包括客房、公共區(qū)、后場區(qū)以及建筑外觀和景觀模板等。承包商將所有工程缺陷資料輸入一個(gè)電腦跟蹤程序，以便于按子條目進(jìn)行排序并在復(fù)查階段能有效地進(jìn)行跟進(jìn)。

移交時(shí)間安排表 Occupancy Schedule

酒店的某些區(qū)域需要在其它區(qū)域啟用之前提前入駐。管理集團(tuán)通常會(huì)同意在施工期間與承包商一同入駐。下列表格列出了哪些區(qū)域需要提前入駐及其時(shí)間安排。承包商移交的所有區(qū)域必須全部竣工、人員可以安全進(jìn)出并配備了運(yùn)轉(zhuǎn)正常的MEP和消防系統(tǒng)。

開業(yè)籌備

酒店開業(yè)前的籌備是非常復(fù)雜的，主要是要準(zhǔn)備的項(xiàng)目繁雜，而且是軟硬件的交叉，也就是管理界面的開始。酒店籌備既是機(jī)會(huì)也是挑戰(zhàn)，酒店開了客人自然就來的觀念已經(jīng)過時(shí)，酒店開幕與歇業(yè)的速度是一樣快的。如何盡快的吸引客人，如何有收入，是需要及時(shí)盡快做到的。

1. Hotel Project Construction Checklist項(xiàng)目工程檢查清單

2. Hotel Opening Furniture and Fixtures Program酒店開業(yè)家具器具

3. Hotel Pre Opening Administration Checklist酒店行政籌備清單

4. Hotel Housekeeping Pre Opening Checklist酒店清潔籌備清單

5. Hotel Sales and Marketing Pre Opening Checklist階段銷售及市場籌備清單

6. Finance Department Pre Opening Checklist酒店財(cái)務(wù)籌備清單

7. Hotel Human Resources Pre Opening Checklist酒店人力籌備清單

8. Hotel Engineering Pre Opening Checklist酒店設(shè)備工程籌備清單

9. Hotel Purchase Department Pre Opening Checklist酒店采購部門籌備清單

10. Restaurant Pre Opening Checklist餐廳籌備清單

11. Food and Beverage Pre Opening Checklist餐飲籌備清單

12. Hotel Pre opening Mock Room Set Up Checklist Word酒店樣板間籌備清單

13. Hotel Laundry Pre Opening Program酒店洗衣服籌備清單

14. Kitchen Pre Opening Checklist廚房籌備清單

15. Food and Beverage Manager Pre Opening Checklist餐飲總監(jiān)籌備清單

16. Hotel Pre Opening Critical Path酒店籌備重點(diǎn)路徑

17. Hotel Pre Opening Program酒店籌備計(jì)劃

18. Hotel Pre Opening Financial Projections酒店籌備財(cái)務(wù)測算

19. Hotel Pre Opening Forecast酒店籌備預(yù)測