他物權(quán)（他物權(quán)）

定義原理

物權(quán)簡(jiǎn)介

物權(quán)可以分為自物權(quán)與他物權(quán)。

簡(jiǎn)單的說，自物權(quán)就是權(quán)利人對(duì)于自己所有的物所排他享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。而他物權(quán)則是指，權(quán)利人對(duì)于不屬于自己所有的物，而依據(jù)合同的約定或法律的規(guī)定所享有的占有、使用、收益的權(quán)利。他物權(quán)一般不包括處分的權(quán)利。因?yàn)橹挥邢碛兴袡?quán)的人，才能合法行使處分權(quán)。他物權(quán)往往不能排他享有。

常見的他物權(quán)有：地役權(quán)、地上權(quán)、典權(quán)等等，此外，除了這些用益物權(quán)以外，所有的擔(dān)保物權(quán)也是他物權(quán)。

至于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)都是用益物權(quán)的一種。只不過我們國(guó)家以前不大熟悉用益物權(quán)這一概念，才用了這樣的詞語。

定義介紹

按羅馬法理論，他物權(quán)即所有權(quán)以外的一切物權(quán)均可納入他物權(quán)范疇，此類權(quán)利以他人的所有權(quán)為前提而存在。通常僅體現(xiàn)為物權(quán)某項(xiàng)權(quán)能或一部分，實(shí)質(zhì)上是對(duì)所有權(quán)的限制，羅馬法上的他物權(quán)，一般包括地役權(quán)，永佃權(quán)，地上權(quán)，和質(zhì)權(quán)四種，近代民法承襲了羅馬法的他物權(quán)概念及理論，但在其具體表現(xiàn)形式上則有越來越豐富的發(fā)展，學(xué)理上往往他物權(quán)稱為“不完全物權(quán)”或“限制物權(quán)”并將其具體劃分用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。

特征

⑴他物權(quán)是在他人所有之物上設(shè)定的物權(quán)。

這是他物權(quán)與自物權(quán)的最本質(zhì)區(qū)別。他物權(quán)不能在自己所有之物上設(shè)定，因?yàn)樽约核兄铮撬袡?quán)的客體，而所有權(quán)是最完備的物權(quán)，所有人享有最完全的支配權(quán)，勿需也不能為自己設(shè)定他物權(quán)。離開他人所有之物，他物權(quán)無從設(shè)定。

⑵他物權(quán)是派生于所有權(quán)而又與所有權(quán)相分離的物權(quán)。

他物權(quán)是所有權(quán)的派生之權(quán)，并非是完全獨(dú)立的民事權(quán)利。它是根據(jù)對(duì)所有權(quán)所設(shè)定的債權(quán)而形成的，而且來源于所有權(quán)，因而將所有權(quán)稱之為母權(quán)，而將他物權(quán)稱之為子權(quán)。他物權(quán)雖然與所有權(quán)具有如此密切的關(guān)系，但它是在所有權(quán)權(quán)能與所有權(quán)發(fā)生分離的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的民事權(quán)利，即指非所有人在所有人的財(cái)產(chǎn)上享有占有、使用或收益權(quán)，以及在特殊情況下依法享有一定的處分權(quán)。因而，這種物權(quán)具有相對(duì)獨(dú)立的性質(zhì)。

⑶他物權(quán)是受限制的物權(quán)。

所有權(quán)是最完備的物權(quán)，不受任何限制。他物權(quán)則屬于限制物權(quán)。他物權(quán)的受限制，表現(xiàn)在兩個(gè)方面：

一是，他物權(quán)受所有權(quán)的限制。在一般情況下，他物權(quán)只是以所有權(quán)的一定權(quán)能為內(nèi)容，因而仍受所有權(quán)的支配，不能完全任意行使；即使是以所有權(quán)的占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)能為內(nèi)容的他物權(quán)，也必須受所有權(quán)的支配；

二是，他物權(quán)也限制所有權(quán)的行使。在所有權(quán)的客體物上又設(shè)置他物權(quán)，其結(jié)果是使所有權(quán)的行使受到限制，不再是完全不受限制的自物權(quán)。依所有權(quán)的權(quán)能分離的內(nèi)容不同，亦即他物權(quán)的內(nèi)容不同，所有權(quán)所受限制的程度也不相同。

⑷他物權(quán)是依法律規(guī)定或合同約定而發(fā)生的物權(quán)。

他物權(quán)并非自由發(fā)生。其發(fā)生的途徑或稱方法有兩種：

一是依照法律規(guī)定，如留置權(quán)等他物權(quán)；

二是由合同約定，如抵押權(quán)、典權(quán)等他物權(quán)。

他物權(quán)無論是由法律規(guī)定還是合同約定，其具體內(nèi)容均由法律所規(guī)定，并為強(qiáng)制性規(guī)定，因而他物權(quán)是法定物權(quán)。

立法

新中國(guó)成立以后，全部否定原國(guó)民黨政府的立法，創(chuàng)建自己的法律體系。在他物權(quán)建設(shè)上，始則全盤借鑒原蘇聯(lián)的立法經(jīng)驗(yàn)，把蘇聯(lián)法作為社會(huì)主義法律的典范，因而在長(zhǎng)達(dá)40年的時(shí)間中，不承認(rèn)物權(quán)的概念，只提財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的概念，并且以國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)為核心，根本不提他物權(quán)。繼之在改革開放以后，清除"左"的思潮，為適應(yīng)有計(jì)劃的商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，部分地承認(rèn)他物權(quán)制度，但極力避免使用資產(chǎn)階級(jí)法律中用過的概念，創(chuàng)造了一些含糊不清的法律概念；同時(shí)片面強(qiáng)調(diào)中國(guó)特色，使他物權(quán)制度過于雜亂。

中國(guó)現(xiàn)行的他物權(quán)制度，是通過民法通則的規(guī)定和司法解釋這兩部分建立的，主要為三個(gè)部分：

⑴以”與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)"概念，設(shè)立用益物權(quán)制度。民法通則第五章第一節(jié)從第80條至第83條，分別規(guī)定了土地使用權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、國(guó)有資源使用權(quán)（含采礦權(quán)）、全民所有制企業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)和相鄰權(quán)。

⑵以債務(wù)擔(dān)保方式，設(shè)立擔(dān)保物權(quán)制度。民法通則在第五章第二節(jié)"債權(quán)"中，規(guī)定抵押權(quán)和留置權(quán)，其中抵押權(quán)包含質(zhì)權(quán)在內(nèi)，因而實(shí)際上的擔(dān)保物權(quán)包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)。

⑶通過大量的司法解釋，詳細(xì)規(guī)定在中國(guó)現(xiàn)實(shí)民事流轉(zhuǎn)中存在的典權(quán)制度。這種典權(quán)制度目前只限于房屋一種不動(dòng)產(chǎn)適用，對(duì)于房屋以外的土地等不動(dòng)產(chǎn)，不適用典權(quán)制度。此外，最高人民法院通過司法解釋，還確認(rèn)了地上權(quán)制度。

從中國(guó)現(xiàn)行的他物權(quán)立法現(xiàn)狀看，中國(guó)已經(jīng)初步建立了他物權(quán)體系，且已有了一定的規(guī)模，具有相當(dāng)?shù)奶厣?。但是，?shí)事求是地研究、分析這一立法體系，還存在相當(dāng)多的局限性。這些局限表現(xiàn)在：

⑴他物權(quán)體系設(shè)置不科學(xué)

他物權(quán)是民法的一個(gè)完整、嚴(yán)密、科學(xué)的法律制度。從《德國(guó)民法典》開始，他物權(quán)立法就改變了分散規(guī)定的體例，完全納入到物權(quán)法體系之中，分成用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)兩大系列，并為后世立法所遵循。在中國(guó)民法通則之中，人為地將他物權(quán)分割開來，將用益物權(quán)編入財(cái)產(chǎn)權(quán)之中，將擔(dān)保物權(quán)編入債權(quán)之中。這種立法例雖有《法國(guó)民法典》可循，但事實(shí)證明，《法國(guó)民法典》對(duì)他物權(quán)的規(guī)定是不盡科學(xué)的。擔(dān)保物權(quán)具有嚴(yán)格的物權(quán)性，它不可能也不應(yīng)該成為債權(quán)法的組成部分。強(qiáng)行將擔(dān)保物權(quán)納入債權(quán)法的體系，割裂了他物權(quán)的科學(xué)體系，破壞了用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)以至他物權(quán)與整個(gè)物權(quán)體系的內(nèi)在邏輯聯(lián)系。

⑵他物權(quán)的基本概念稱謂不明確、不準(zhǔn)確

表現(xiàn)在：

其一，在立法上沒有使用他物權(quán)的概念，僅使用"與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)"的概念。后一個(gè)概念不能概括他物權(quán)的全部?jī)?nèi)涵和外延，實(shí)際上指的是用益物權(quán)的某些內(nèi)容。這樣，在立法上就沒有與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)即自物權(quán)相對(duì)應(yīng)的概念。

其二，用"與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)"的概念稱謂用益物權(quán)，既不準(zhǔn)確，也不嚴(yán)謹(jǐn)。它不能反映用益物權(quán)的法律特征，不能概括用益物權(quán)的全部?jī)?nèi)容，且表述累贅、拗口，不符合法律概念的表述習(xí)慣。

其三，在立法上沒有使用擔(dān)保物權(quán)的概念，抵押權(quán)（含質(zhì)權(quán)）和留置權(quán)缺少其上屬的概念，無法與用益物權(quán)相對(duì)應(yīng)。

⑶現(xiàn)行的用益物權(quán)體系既不合理，亦不完整

最典型的用益物權(quán)體系，應(yīng)當(dāng)包括地上權(quán)、地役權(quán)、水佃權(quán)、德國(guó)瑞士法上規(guī)定的用益權(quán)和中國(guó)法固有的典權(quán)。在中國(guó)現(xiàn)行用益物權(quán)體系中，沒有設(shè)立地役權(quán)、永佃權(quán)，地上權(quán)和典權(quán)雖然在司法實(shí)務(wù)上予以適用，但立法未明文規(guī)定。已設(shè)立的土地使用權(quán)、國(guó)有資源使用權(quán)，有的屬于地上權(quán)，有的與用益權(quán)相類似。關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，實(shí)際上相當(dāng)于永佃權(quán)。國(guó)營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)是一個(gè)獨(dú)具特色的用益物權(quán)，但依作者所見，這種權(quán)利具有過渡的性質(zhì)，待國(guó)營(yíng)企業(yè)完全實(shí)行股份化以后，這種權(quán)利是否還有存在的必要，不無疑問。按其性質(zhì)，與用益權(quán)接近。

⑷現(xiàn)行司法解釋規(guī)定的典權(quán)適用范圍過窄

典權(quán)原則上適用于一般不動(dòng)產(chǎn)，包括土地、房屋，以及在他人不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)置的用益物權(quán)。中國(guó)目前只準(zhǔn)許房屋可以出典，范圍很窄。在中國(guó)，集體所有的土地可應(yīng)準(zhǔn)許出典；取得土地使用權(quán)（包括地上權(quán)和用益權(quán)）和農(nóng)村土地承包權(quán)（永佃權(quán)）者，也應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許其出典。民法通則第80條、第81條規(guī)定的土地，國(guó)有或集體所有的林地、草原、荒地、灘涂不得設(shè)置抵押的規(guī)定，均因《憲法修正案》關(guān)于準(zhǔn)許土地使用權(quán)等有償轉(zhuǎn)讓的規(guī)定失去其效力，依此，對(duì)土地及土地使用權(quán)設(shè)典，當(dāng)無問題。

中國(guó)現(xiàn)行他物權(quán)立法之所以出現(xiàn)上述局限，其原因主要在于以下幾點(diǎn)：

⑴過于輕視法律的繼承性

社會(huì)主義的法律代替舊的資產(chǎn)階級(jí)的法律，無疑意味著新法對(duì)舊法的否定。新中國(guó)建立自己的法制，也必須摧毀舊的法制體系。但是這種否定和摧毀，并不否認(rèn)新法與舊法之間存在著歷史的聯(lián)系性和繼承性。新的法制一方面否定舊法的歷史類型，體現(xiàn)法在本質(zhì)上的變化；另一方面又批判地吸收舊法中的積極因素，使之成為新法的組成部分。只有這樣，法律才能夠從低級(jí)向高級(jí)發(fā)展。正如恩格斯所說："在法國(guó)，革命同過去的傳統(tǒng)完全決裂；它掃清了封建制度的最后遺跡，并且在民法典中把古代羅馬法——它差不多完滿地表現(xiàn)了馬克思稱為商品生產(chǎn)的那個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的法律關(guān)系——巧妙地運(yùn)用于現(xiàn)代的資中主義條件；它運(yùn)用得如此巧妙，以致這部法國(guó)的革命的法典，直到現(xiàn)在還是包括英國(guó)在內(nèi)的所有其他國(guó)家在財(cái)產(chǎn)法方面實(shí)行改革時(shí)所依據(jù)的范本。"斯大林對(duì)此說得更為明確，他說："如果舊制度的某些法律可以被利用來為爭(zhēng)取新秩序而斗爭(zhēng)，那就應(yīng)當(dāng)也利用舊法制。"馬克思主義經(jīng)典作家的上述論述，充分說明了法律繼承的必要性，同時(shí)也證明，在各個(gè)法律部門中，最具有繼承性的，就是民法，其中包括他物權(quán)立法。

新中國(guó)的法制建設(shè)，顯然沒有充分認(rèn)識(shí)到法的繼承性特點(diǎn)，始則徹底廢除舊中國(guó)的民法傳統(tǒng)，繼之在民事立法上采取虛無主義的態(tài)度，以民事政策代替民事立法。在他物權(quán)問題上，在長(zhǎng)達(dá)30多年的時(shí)間里，采取全盤否定的態(tài)度，沒有從舊法關(guān)于他物權(quán)的規(guī)定中吸收其合理的、進(jìn)步的因素。在制定民法通則的過程中，對(duì)他物權(quán)立法采取"猶抱琵琶半遮面"的態(tài)度，不敢借鑒、繼承民國(guó)民法及外國(guó)民法中的合理因素。對(duì)此，不能不說是他物權(quán)立法局限的一個(gè)重要原因。

⑵不能徹底破除原蘇聯(lián)民事立法思想的影響

新中國(guó)在建國(guó)初期既然全盤廢除舊法體系，那么只能借鑒當(dāng)時(shí)蘇聯(lián)的立法，把蘇聯(lián)的法律當(dāng)成社會(huì)主義法律的典范加以仿效，盲目照搬。原蘇聯(lián)民事立法只承認(rèn)所有權(quán)，不承認(rèn)他物權(quán)?；诖?，中國(guó)的民事政策、法律亦只承認(rèn)所有權(quán)，否認(rèn)他物權(quán)，民法理論同樣如此。

至民法通則之前的民法草稿中，每一部草稿均未設(shè)他物權(quán)的條文。改革開放以后，實(shí)行經(jīng)濟(jì)體制改革，逐步認(rèn)識(shí)到他物極對(duì)經(jīng)濟(jì)體制改革和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必要性、迫切性，對(duì)于他物權(quán)立法已經(jīng)有了足夠的認(rèn)識(shí)，但在立法上還是不能徹底破除蘇聯(lián)立法的影響，既不敢提他物權(quán)的概念，又不敢采用他物權(quán)立法的格局，而是造出令人費(fèi)解的法律概念和雜亂的各種權(quán)利來。

歸根結(jié)底，還是一種"左"的思潮沒有徹底根除的結(jié)果。在中國(guó)民事立法和民法理論中，"左"的思想可謂根深蒂固，尤以物權(quán)領(lǐng)域?yàn)樯?。在其影響下，認(rèn)為物權(quán)制度不僅僅是體現(xiàn)于一定的民事法律關(guān)系之中，更重要的是保護(hù)和鞏固不同社會(huì)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，為不同階級(jí)的利益服務(wù)。而他物權(quán)，有的原是為維護(hù)封建剝削制度服務(wù)，而資產(chǎn)階級(jí)學(xué)者強(qiáng)調(diào)他物權(quán)中的人對(duì)物的關(guān)系。是回避和抹殺了體現(xiàn)在物權(quán)中的階級(jí)關(guān)系。在這樣的思想影響下，對(duì)他物權(quán)乃至物權(quán)本身均采取小心翼翼的態(tài)度，是完全可以理解的。在制定民法通則之時(shí)，"左"的束縛狀態(tài)有所改變，但并未徹底肅清，其中的局限性，則正是舊思想、舊體制所遺留的痕跡。

⑶中國(guó)他物權(quán)立法局限的根本原因

在于對(duì)社會(huì)主義社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度認(rèn)識(shí)的局限。

社會(huì)主義社會(huì)的經(jīng)濟(jì)制度究竟是什么性質(zhì)，在認(rèn)識(shí)上經(jīng)歷了一個(gè)痛苦的探索過程。依照馬克思主義原理，社會(huì)主義是在資本主義高度發(fā)展至壟斷階段，再也無法繼續(xù)發(fā)展的社會(huì)矛盾中產(chǎn)生。而中國(guó)的社會(huì)主義制度卻脫胎于半殖民地、半封建，生產(chǎn)力發(fā)展落后，商品經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的社會(huì)。按照社會(huì)發(fā)展的客觀規(guī)律，社會(huì)經(jīng)濟(jì)不可能突然發(fā)生飛躍，達(dá)到共產(chǎn)主義初級(jí)階段的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)。在長(zhǎng)達(dá)30多年的時(shí)間里，人們誤認(rèn)為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，因而也就沒有必要建立與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的包括他物權(quán)在內(nèi)的物權(quán)法律制度。

在改革開放的實(shí)踐中，人們逐步認(rèn)識(shí)到了中國(guó)社會(huì)主義的客觀基礎(chǔ)，初步認(rèn)識(shí)到了中國(guó)的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)不是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，提出了有計(jì)劃的商品經(jīng)濟(jì)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本屬性的論斷，使對(duì)中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的認(rèn)識(shí)比較地接近于客觀真實(shí)。在這樣的認(rèn)識(shí)指導(dǎo)下，《中共中央關(guān)于經(jīng)濟(jì)體制改革的決定》指出："根據(jù)馬克思主義的理論和社會(huì)主義的實(shí)踐，所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)是可以適當(dāng)分開的。"這種所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)適當(dāng)分開的法律形式，就是民法的他物權(quán)制度?；趯?duì)有計(jì)劃的商品經(jīng)濟(jì)的認(rèn)識(shí)而建立的中國(guó)他物權(quán)立法，一方面實(shí)現(xiàn)了他物權(quán)立法從無到有的歷史轉(zhuǎn)折，另一方面也導(dǎo)致了他物權(quán)立法的不科學(xué)、不完備。只有真正認(rèn)識(shí)中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的性質(zhì)，才能夠真正創(chuàng)建完善的、科學(xué)的他物權(quán)制度。

設(shè)定

中國(guó)物權(quán)法理論主要是以所有權(quán)為中心展開對(duì)物權(quán)變動(dòng)的討論，而忽視了他物權(quán)設(shè)定的特殊性。他物權(quán)的設(shè)定與所有權(quán)的移轉(zhuǎn)存在著諸多區(qū)別，原則上他物權(quán)應(yīng)通過物權(quán)設(shè)定的合同加公示方法才能設(shè)定。不動(dòng)產(chǎn)他物權(quán)設(shè)定的模式一般應(yīng)采取登記要件主義?！關(guān)鍵詞]他物權(quán)，公示方法，登記要件主義，登記對(duì)抗主義

物權(quán)的設(shè)定是交易的基礎(chǔ)，物權(quán)的變動(dòng)則是交易的表現(xiàn)形態(tài)，兩者都是交易不可或缺的環(huán)節(jié)，因而正確選擇物權(quán)變動(dòng)模式直接關(guān)系到交易秩序的建構(gòu)以及交易安全的保護(hù)問題。然而長(zhǎng)期以來，中國(guó)物權(quán)法理論主要是以所有權(quán)為中心而展開對(duì)物權(quán)變動(dòng)的討論，而忽視了他物權(quán)設(shè)定的特殊性。在中國(guó)物權(quán)立法中，明確他物權(quán)設(shè)定的原則對(duì)于確定他物權(quán)設(shè)定的規(guī)則與效力都是非常有意義的。

傳統(tǒng)物權(quán)變動(dòng)理論都是以所有權(quán)變動(dòng)作為研究的重心，沒有充分考慮到他物權(quán)設(shè)定中的一些特殊性。從比較法上看，基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)立法模式主要有三種，即意思主義、形式主義和折中主義。一般認(rèn)為，這三種模式性質(zhì)上屬于物權(quán)變動(dòng)模式。由于他物權(quán)的設(shè)定也屬于物權(quán)變動(dòng)的一種類型，所以它既適用于所有權(quán)變動(dòng)，也適用于他物權(quán)的變動(dòng)。1以所有權(quán)為中心構(gòu)建物權(quán)變動(dòng)模式，其原因在于一方面所有權(quán)是所有物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)與核心，一切交易都是以所有權(quán)的界定為前提，交易的最終實(shí)現(xiàn)可能導(dǎo)致所有權(quán)的變動(dòng)或者權(quán)能分離，所以所有權(quán)的變動(dòng)基本概括了物權(quán)變動(dòng)的目的。另一方面他物權(quán)變動(dòng)有可能會(huì)導(dǎo)致所有權(quán)內(nèi)容與效力的變動(dòng)，他物權(quán)的設(shè)定是在所有權(quán)之上設(shè)定了負(fù)擔(dān)，并使所有權(quán)的權(quán)能發(fā)生分離。

他物權(quán)的設(shè)定是指基于法律行為而在他人之物上設(shè)定限制物權(quán)。其特點(diǎn)在于：首先，他物權(quán)的設(shè)定原則上以他人之物為客體。由于所有權(quán)是所有人一般地、全面地支配其客體的物權(quán)，而他物權(quán)是所有權(quán)權(quán)能與所有權(quán)相分離的產(chǎn)物，因此他物權(quán)的客體是他人之物。2原則上，所有人無需在自己的物上為自己設(shè)定他物權(quán)，除非發(fā)生了他物權(quán)與所有權(quán)的混同而消滅他物權(quán)將不利于所有人，此時(shí)所有人才對(duì)自己的物享有他物權(quán)。3當(dāng)然，有些國(guó)家（如德國(guó)）物權(quán)法，允許所有人在自己的物上設(shè)定抵押權(quán)即所有人抵押制度，但這終究是一種例外情形。4其次，他物權(quán)的設(shè)定必須原則上要有設(shè)定行為，并且需要完成一定的公示程序。在絕大多數(shù)情況下，他物權(quán)的設(shè)定必須基于當(dāng)事人的合意即雙方法律行為，例如抵押合同、質(zhì)押合同、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同等。只是在極少數(shù)情況下，存在通過單方法律行為設(shè)定他物權(quán)的情形，如以遺囑設(shè)立居住權(quán)。另外，在實(shí)施一定的法律行為之后必須完成一定的公示方法才能最終完成物權(quán)的設(shè)定。上述他物權(quán)設(shè)定制度的特殊性，與所有權(quán)變動(dòng)制度之間存在較大的差別。而這些差異使得他物權(quán)的設(shè)定在立法模式上與所有權(quán)變動(dòng)有所不同：

1關(guān)于是否存在設(shè)定的問題

他物權(quán)的設(shè)定是他物權(quán)產(chǎn)生過程中的一個(gè)獨(dú)有概念。在物權(quán)法中，只有他物權(quán)才存在設(shè)定問題。因?yàn)樗餀?quán)的產(chǎn)生是一個(gè)權(quán)利從無到有的過程。雖然他物權(quán)的設(shè)定基于雙方當(dāng)事人的合意而在他人所有權(quán)的基礎(chǔ)上產(chǎn)生，但是他物權(quán)不是一種繼受取得，而是原始取得。而所有權(quán)的取得并不是一種設(shè)定行為，通常都是通過轉(zhuǎn)讓、繼承等方式繼受取得，或者通過生產(chǎn)、添附等方式原始取得。一般來說，所有權(quán)并不必然依賴于他人的物權(quán)而產(chǎn)生，換句話說，并不是在他人所有權(quán)基礎(chǔ)上再另外設(shè)定一個(gè)所有權(quán)，因?yàn)楦鶕?jù)所有權(quán)絕對(duì)的排他性原則，不可能在同一個(gè)物上出現(xiàn)兩個(gè)所有權(quán)，所以也就不存在所有權(quán)設(shè)定問題。而他物權(quán)恰恰是建立在他人所有權(quán)之上的，必然存在設(shè)定問題。

2關(guān)于所有人意志的體現(xiàn)

他物權(quán)的設(shè)定是所有權(quán)權(quán)能分離的結(jié)果，所有權(quán)的存在是他物權(quán)設(shè)定的前提，這就決定了他物權(quán)在設(shè)定過程中應(yīng)當(dāng)最大限度地尊重所有權(quán)人的意志和利益，不經(jīng)過所有人同意而直接依法產(chǎn)生他物權(quán)是極為例外的情形，必須有足夠充分的理由。易言之，在物權(quán)法定原則的范圍內(nèi)，所有權(quán)人的意志對(duì)設(shè)定他物權(quán)的類型和內(nèi)容具有至關(guān)重要的作用。明確這一點(diǎn)對(duì)于理解中國(guó)許多他物權(quán)具有重要意義，例如土地使用權(quán)內(nèi)容包含了國(guó)家禁止土地閑置以及在閑置情況下非法改變土地用途，不少人認(rèn)為這種改變屬于國(guó)家行政權(quán)的行使，實(shí)際上這些條款表明的是國(guó)家作為所有人設(shè)定他物權(quán)時(shí)要體現(xiàn)其意志。而所有權(quán)的類型和內(nèi)容都是相對(duì)單一固定的，因此所有人的意志在所有權(quán)的內(nèi)容和類型中并無決定作用，而直接受制于法律規(guī)定。這種法律規(guī)定在各國(guó)的立法中也并無太大差異。

3關(guān)于依法律行為而產(chǎn)生物權(quán)的問題

他物權(quán)設(shè)定是產(chǎn)生他物權(quán)的重要方法，他物權(quán)的產(chǎn)生既可以基于法律行為也可以基于法律的直接規(guī)定，如法定抵押權(quán)、留置權(quán)等他物權(quán)均基于法律的規(guī)定直接產(chǎn)生，無需當(dāng)事人的意思表示或合意。但總的來說，基于法律行為而設(shè)定他物權(quán)是他物權(quán)產(chǎn)生的常態(tài)，而依法律規(guī)定產(chǎn)生他物權(quán)則屬于例外情形。就前者而言，因?yàn)樗餀?quán)是在所有權(quán)的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，沒有所有人的意思表示原則上就不能產(chǎn)生他物權(quán)，所以他物權(quán)的設(shè)定應(yīng)當(dāng)采取“合意（或意思表示）加公示”的方式完成。假如他物權(quán)的設(shè)定完全依法律規(guī)定，不僅漠視所有人的意志，而且會(huì)損害所有人的利益，導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)秩序的混亂，也不能發(fā)揮物盡其用的效果。正是因?yàn)榇朔N原因，所以法律行為在他物權(quán)設(shè)定中具有極為廣泛的適用范圍。

在所有權(quán)的取得中，不存在依法律行為設(shè)定所有權(quán)的情況。依據(jù)法律行為發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，實(shí)際上只是所有權(quán)的移轉(zhuǎn)問題，此乃所有權(quán)繼受取得的一般原因。所有權(quán)移轉(zhuǎn)的法律行為與設(shè)定他物權(quán)的法律行為在性質(zhì)上是有區(qū)別的。一般而言，所有權(quán)移轉(zhuǎn)的法律行為大多是買賣等典型的交易行為，主要受合同法調(diào)整；而設(shè)定他物權(quán)的法律行為，盡管也要適用合同法的一般原則，但設(shè)定行為是與物權(quán)的產(chǎn)生直接聯(lián)系起來的，所以它不僅是一個(gè)單純的合同問題，還應(yīng)該受到物權(quán)法的規(guī)范。例如，就抵押合同而言，它既是設(shè)立抵押權(quán)的前提條件，抵押合同又常常確定了抵押權(quán)的內(nèi)容，這就不是一個(gè)單純的合同，所以在擔(dān)保法中也規(guī)定了抵押合同，即歸屬于物權(quán)法內(nèi)容。雖然中國(guó)物權(quán)立法和實(shí)務(wù)尚不承認(rèn)物權(quán)行為理論，但設(shè)定他物權(quán)的合同具有導(dǎo)致他物權(quán)產(chǎn)生的直接法律后果，與一般的債權(quán)合同應(yīng)該是有所區(qū)別的。因此物權(quán)法應(yīng)當(dāng)就農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)合同、地役權(quán)的設(shè)定合同、抵押合同、質(zhì)押合同等作出特別規(guī)定。

4.關(guān)于意思自治原則的適用

雖然中國(guó)實(shí)行物權(quán)法定原則，對(duì)于他物權(quán)的類型和內(nèi)容予以固定，但是當(dāng)事人就他物權(quán)的具體內(nèi)容仍然享有很大的協(xié)商空間。只要他物權(quán)的設(shè)定主要涉及當(dāng)事人雙方的私人利益，而不過多地關(guān)涉國(guó)家利益和公共利益，法律沒有必要對(duì)當(dāng)事人的決策作出過多的干預(yù)。這是因?yàn)?，一方面，他物?quán)的變動(dòng)原則上是意思自治的產(chǎn)物，只要不損害第三人利益與社會(huì)公共利益，當(dāng)事人完全可以憑借自己的意思于法律規(guī)定的范圍內(nèi)決定是否設(shè)定某種他物權(quán)。另一方面，只有通過所有權(quán)人和他物權(quán)人的具體約定，才能明確他物權(quán)的具體內(nèi)容。他物權(quán)是在所有權(quán)基礎(chǔ)之上產(chǎn)生的，它既是所有權(quán)權(quán)能分離的結(jié)果，也是對(duì)所有權(quán)的限制，因此在法律沒有特別規(guī)定時(shí)，只有當(dāng)他物權(quán)人與所有權(quán)人達(dá)成合意時(shí)才能導(dǎo)致所有權(quán)的權(quán)能與原所有權(quán)人發(fā)生分離，也才能形成對(duì)所有權(quán)的限制。所有權(quán)人基于自己的意愿而對(duì)所有權(quán)作出限制，他物權(quán)的設(shè)定符合其意思，因此要求他物權(quán)設(shè)定存在合意能夠最大限度地保護(hù)所有權(quán)人的利益。此外，尊重當(dāng)事人的意思自治，也可以使他物權(quán)人借助于物權(quán)設(shè)定合同有效地制約所有權(quán)人，如通過約定他物權(quán)的期限可以防止所有權(quán)人提前撤銷他物權(quán)。所以，存在他物權(quán)設(shè)定的合意，能夠既尊重所有人的利益，又維護(hù)他物權(quán)人的利益，并最為充分地提高對(duì)物的利用效率、物盡其用，實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人利益的最大化。

5.關(guān)于對(duì)公示方法的要求

所有權(quán)的取得包括原始取得和傳來取得。原始取得通常是指不以他人既存的權(quán)利為依據(jù)而取得物權(quán)，例如物還沒被任何人取得，而直接由所有人基于生產(chǎn)等方式而取得。5這就決定了所有權(quán)的取得并不要求采取某種公示方法。而他物權(quán)的設(shè)定除了法律有特別規(guī)定之外，6通常要求應(yīng)當(dāng)完成特定的公示方法。就動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)而言，動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)和動(dòng)產(chǎn)他物權(quán)的設(shè)立都要采取交付的方式，但對(duì)于交付的內(nèi)容要求并不完全一樣。動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)可以采取現(xiàn)實(shí)交付、簡(jiǎn)易交付、占有改定和指示交付等觀念交付方式。而動(dòng)產(chǎn)他物權(quán)的設(shè)定原則上只能采取現(xiàn)實(shí)交付方式，即只有在完成了占有移轉(zhuǎn)之后才能設(shè)定動(dòng)產(chǎn)他物權(quán)。

認(rèn)識(shí)他物權(quán)設(shè)定的特殊性，無論對(duì)于完善中國(guó)物權(quán)變動(dòng)的立法模式，還是對(duì)促進(jìn)物權(quán)理論的發(fā)展都不無意義。一方面，目前學(xué)界對(duì)于物權(quán)變動(dòng)的討論大都以所有權(quán)為中心而展開，集中于以所有權(quán)的變動(dòng)為原型進(jìn)行討論，從而忽視了他物權(quán)設(shè)定的特殊性，這就導(dǎo)致理論上過度強(qiáng)調(diào)物權(quán)法定原則，忽略了在他物權(quán)設(shè)定中意思自治的作用，尤其是沒有充分地強(qiáng)調(diào)所有權(quán)人的意志在他物權(quán)設(shè)定過程中如何得到具體體現(xiàn)，不利于充分保障所有人的意志和利益。另一方面，在物權(quán)變動(dòng)的模式選擇上，我們只是考慮到了物權(quán)變動(dòng)的一般模式，而這種模式主要是以所有權(quán)為參照系設(shè)定的，這就難以顧及他物權(quán)的特殊性。例如，物權(quán)的變動(dòng)模式應(yīng)當(dāng)法定化，從所有權(quán)的取得方式應(yīng)當(dāng)法定化來說這一點(diǎn)毫無疑問是正確的，但是在他物權(quán)的設(shè)定當(dāng)中，因?yàn)橥ǔＲㄟ^法律行為來實(shí)現(xiàn)，要注重他物權(quán)設(shè)定合同對(duì)物權(quán)法定的補(bǔ)充，如果一概強(qiáng)調(diào)物權(quán)變動(dòng)的法定化，特別是內(nèi)容的法定，就有可能在他物權(quán)的制度設(shè)計(jì)方面不能充分考慮到他物權(quán)設(shè)定合同中所應(yīng)當(dāng)具有的意思自治空間，將物權(quán)的變動(dòng)完全變成了法律干預(yù)的領(lǐng)域，極大地?fù)p害財(cái)富的創(chuàng)造功能。第三，他物權(quán)設(shè)定合同與所有權(quán)移轉(zhuǎn)合同具有較大的區(qū)別，二者作為物權(quán)變動(dòng)構(gòu)成要件的重要性是不同的，且要分別適用不同的法律規(guī)則，明確這一點(diǎn)對(duì)于完善物權(quán)立法不無意義。例如，中國(guó)物權(quán)法草案中規(guī)定動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓和動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)的設(shè)立都要采取交付的方式，交付可以采取現(xiàn)實(shí)交付和簡(jiǎn)易交付、占有改定和指示交付方式。7此種規(guī)定有欠妥當(dāng)，因?yàn)橛^念交付的方式可以適用于動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，但不應(yīng)當(dāng)適用于動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)的設(shè)立。因而對(duì)動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得和動(dòng)產(chǎn)他物權(quán)的設(shè)定不作區(qū)分，不利于中國(guó)物權(quán)立法的完善。

他物權(quán)設(shè)定原則上要有設(shè)定他物權(quán)的合意。8所謂合意是指當(dāng)事人就是否設(shè)定他物權(quán)以及他物權(quán)的內(nèi)容等方面達(dá)成一致的意思表示。法律在他物權(quán)的設(shè)定方面給予了當(dāng)事人較為廣泛的意思自治和行為自由，主要表現(xiàn)在如下方面：第一，對(duì)于是否設(shè)定他物權(quán)和設(shè)定何種他物權(quán)，當(dāng)事人具有廣泛的選擇余地。各國(guó)物權(quán)法上都承認(rèn)了相當(dāng)數(shù)量的他物權(quán)，允許當(dāng)事人自由選擇加以設(shè)立。他物權(quán)的類型越多，當(dāng)事人發(fā)揮特定物的使用價(jià)值和交換價(jià)值的方式也就越多。第二，他物權(quán)的內(nèi)容在一定程度上也應(yīng)由當(dāng)事人決定。在現(xiàn)代物權(quán)法中出現(xiàn)了物權(quán)法定的緩和趨勢(shì)，主要體現(xiàn)在法律允許當(dāng)事人通過其合意確定物權(quán)的具體內(nèi)容，例如中國(guó)擔(dān)保法就允許當(dāng)事人就抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、抵押擔(dān)保的范圍等內(nèi)容進(jìn)行約定。9盡管物權(quán)立法中有關(guān)某些物權(quán)內(nèi)容的規(guī)定絕大多數(shù)是強(qiáng)制性的，不允許當(dāng)事人通過協(xié)議加以改變，但是物權(quán)法定并不絕對(duì)排除當(dāng)事人的約定，相反，當(dāng)事人對(duì)于物權(quán)內(nèi)容的約定，可以彌補(bǔ)法律規(guī)定的不足。第三，就公示方法的選擇，原則上當(dāng)事人設(shè)定他物權(quán)時(shí)不得選擇公示方法，例如設(shè)定抵押必須采取登記的方式，質(zhì)押必須采取交付和移轉(zhuǎn)占有的方式，然而由于動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的發(fā)展，當(dāng)事人在動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的公示方法上已經(jīng)享有廣泛的選擇自由。第四，在他物權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式上當(dāng)事人也享有越來越多的自由。例如，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)是否可以直接通過執(zhí)行程序拍賣變賣，而不通過復(fù)雜的審理程序，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人通過合同約定。再如關(guān)于抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)是采取變賣還是拍賣的方式也可以由當(dāng)事人在抵押合同中約定。當(dāng)然，強(qiáng)調(diào)他物權(quán)設(shè)定的合意并非要否定物權(quán)法定原則，也不是說他物權(quán)完全應(yīng)由當(dāng)事人意思自治決定，而只是意味著當(dāng)事人有權(quán)在物權(quán)法定原則的框架內(nèi)實(shí)現(xiàn)意思自治。物權(quán)法定主義本身并不排斥當(dāng)事人在物權(quán)設(shè)定和變動(dòng)方面的意思自治，此種意思自治的存在也不構(gòu)成對(duì)交易安全的妨害。因?yàn)?，?dāng)事人的約定不能排除法律關(guān)于物權(quán)的種類以及基本內(nèi)容確定方面的強(qiáng)行性規(guī)則，當(dāng)事人也不能自由地創(chuàng)設(shè)與物權(quán)法規(guī)定的不同基本類型，且物權(quán)法定主義中還包含了對(duì)公示要件的要求，通過與公示要件的結(jié)合，他物權(quán)設(shè)定的合意并不會(huì)損害交易秩序的安全。

承認(rèn)他物權(quán)設(shè)定的合意并不是說此種合意就是物權(quán)行為或者物權(quán)行為的組成部分。設(shè)定他物權(quán)的合意與物權(quán)行為的不同之處表現(xiàn)在：設(shè)定他物權(quán)的合同屬于債權(quán)合同的一種具體類型，它仍然包含在債權(quán)合同之中，應(yīng)當(dāng)適用合同法的一般規(guī)則。就這一點(diǎn)來看，它與物權(quán)行為是不同的。所謂獨(dú)立于設(shè)定他物權(quán)合同的物權(quán)行為，其實(shí)不過是設(shè)定他物權(quán)合同的履行行為而已。中國(guó)物權(quán)立法從未承認(rèn)在債權(quán)合同之外存在著所謂物權(quán)合同，無論是物權(quán)行為和債權(quán)行為還是負(fù)擔(dān)行為和處分行為，它們都集中在一個(gè)合同當(dāng)中，物權(quán)變動(dòng)只是債權(quán)合意得到實(shí)現(xiàn)的結(jié)果而已。在債權(quán)合同訂立的同時(shí)并不單獨(dú)存在一個(gè)所謂的物權(quán)合意，更不發(fā)生物權(quán)行為的無因性問題。不過，強(qiáng)調(diào)設(shè)定他物權(quán)合同與物權(quán)行為的區(qū)別，并不意味著否認(rèn)二者法律效果之間的區(qū)別。如前所述，設(shè)定他物權(quán)合同應(yīng)當(dāng)適用合同法的一般規(guī)則，但是否發(fā)生他物權(quán)設(shè)定的物權(quán)變動(dòng)效果，則需要根據(jù)物權(quán)法的規(guī)則做出判斷。還需強(qiáng)調(diào)，由于設(shè)立他物權(quán)的合同具體體現(xiàn)為一方處分財(cái)產(chǎn)、另一方享受利益的法律效果，它將導(dǎo)致所有權(quán)的某些權(quán)能的讓渡，因此設(shè)定他物權(quán)的合同也不同于普通的債權(quán)合同。

從現(xiàn)實(shí)意義上來說，強(qiáng)調(diào)他物權(quán)設(shè)定需要當(dāng)事人的合意，意味著他物權(quán)的設(shè)立不應(yīng)采取由行政機(jī)關(guān)單方審批的形式來完成，即僅通過審批是不能設(shè)立他物權(quán)的，這對(duì)于完善他物權(quán)設(shè)定的立法具有重要意義。長(zhǎng)期以來，存在著一種流行的觀點(diǎn)，認(rèn)為他物權(quán)的設(shè)定不一定要強(qiáng)調(diào)設(shè)定他物權(quán)的合意，只要完成了一定的公示方法仍然可以產(chǎn)生他物權(quán)。這種觀點(diǎn)對(duì)中國(guó)物權(quán)立法產(chǎn)生了影響。以海域使用權(quán)的設(shè)定為例，海域使用管理法第19條規(guī)定：“海域使用申請(qǐng)經(jīng)依法批準(zhǔn)后，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)用海的，由國(guó)務(wù)院海洋行政主管部門登記造冊(cè)，向海域使用申請(qǐng)人頒發(fā)海域使用權(quán)證書；地方人民政府批準(zhǔn)用海的，由地方人民政府登記造冊(cè)，向海域使用申請(qǐng)人頒發(fā)海域使用權(quán)證書。海域使用申請(qǐng)人自領(lǐng)取海域使用權(quán)證書之日起，取得海域使用權(quán)?！庇纱藢?dǎo)致了實(shí)踐中海域使用權(quán)的設(shè)定大都采取審批加登記的方式，只要申請(qǐng)人向有關(guān)部門提交申請(qǐng)書，獲得批準(zhǔn)并辦理了登記手續(xù)，就可以獲得準(zhǔn)物權(quán)。實(shí)際上，如果承認(rèn)海域使用權(quán)是一種類似于土地使用權(quán)的他物權(quán)，那么僅僅有政府審批而沒有合同是不能導(dǎo)致他物權(quán)的設(shè)定的。雖然自然資源的使用應(yīng)當(dāng)受到政府的監(jiān)管與控制，這一點(diǎn)與普通的他物權(quán)確有不同，但是，以審批取代他物權(quán)設(shè)定的合意并不是科學(xué)合理的，在審批之外還應(yīng)當(dāng)要求政府作為民事主體，與海域使用權(quán)申請(qǐng)人訂立海域使用合同，其主要理由在于：

1審批代替合意將使得由此設(shè)立的權(quán)利不再是民事權(quán)利，而轉(zhuǎn)為行政權(quán)利性質(zhì)。審批本身不能形成合同，其本質(zhì)上是一種行政行為。審批機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)不是完全建立在與他人協(xié)商的基礎(chǔ)之上的。如果以審批代替合同，那么由此設(shè)立的權(quán)利內(nèi)容將完全由行政機(jī)關(guān)決定，行政機(jī)關(guān)可以隨意撤銷權(quán)利或變更權(quán)利人，此種權(quán)利會(huì)變得很不穩(wěn)定。而且由于登記機(jī)關(guān)與審批機(jī)關(guān)常常是同一的，當(dāng)事人與批準(zhǔn)機(jī)關(guān)之間沒有合意，權(quán)利人就根本沒有辦法控制登記的變更，更無從保護(hù)自己的他物權(quán)。

2有了設(shè)立物權(quán)的合意可以為當(dāng)事人的意思自治留下空間。這樣，一方面可以強(qiáng)化當(dāng)事人之間的平等協(xié)商地位，反映他物權(quán)設(shè)定的民事性質(zhì)，即使是政府作為設(shè)定人一方，也應(yīng)該與另外一方處于平等的法律地位，不能夠凌駕于另外一方之上。要嚴(yán)格區(qū)分政府對(duì)他物權(quán)行使的監(jiān)督職能和在他物權(quán)設(shè)定中的合同當(dāng)事人地位。另一方面，要求設(shè)定他物權(quán)必須具有雙方當(dāng)事人的合意，有利于政府最大限度地通過合同實(shí)現(xiàn)其監(jiān)管職能，充分發(fā)揮國(guó)有資產(chǎn)的效用。反之，如果完全以審批取代合意，單憑政府部門一方的批準(zhǔn)行為即可設(shè)立他物權(quán)，將無法最大限度發(fā)揮他物權(quán)的效用。

3欠缺他物權(quán)設(shè)定的合意既無法確定他物權(quán)使用的方式、范圍，也無法對(duì)權(quán)利進(jìn)行界定。作為一種物權(quán)類型，他物權(quán)的內(nèi)容及其期限等必須有所明確，如果沒有合同具體明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，極容易發(fā)生各種不必要的糾紛。例如就海域使用權(quán)而言，其用途各不相同，方式也不盡一致，這些用途、方式又很難在證書上有所體現(xiàn)，因此必須通過合同來具體界定。還有一些權(quán)利按其性質(zhì)對(duì)轉(zhuǎn)讓的條件有所限制，而沒有合同就無法嚴(yán)格限制這些轉(zhuǎn)讓條件。

4沒有合同就無法確定違約責(zé)任。審批機(jī)關(guān)取消或更改權(quán)利人的他物權(quán)之后，他物權(quán)人無法追究該機(jī)關(guān)的違約責(zé)任；反之，一旦權(quán)利人不使用或者不合理地使用自然資源，則審批機(jī)關(guān)也只能采取行政處罰，而不能追究其違約責(zé)任，由此將在物權(quán)法體系中混淆違約責(zé)任與行政處罰的關(guān)系，對(duì)第三人的利益造成不測(cè)損害。例如，依據(jù)中國(guó)現(xiàn)行法，如果土地使用權(quán)人不按照出讓合同的約定對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)利用，有關(guān)主管機(jī)關(guān)可以收回該土地使用權(quán)。當(dāng)土地使用權(quán)人已經(jīng)將土地使用權(quán)抵押給第三人時(shí)，如果將該收回行為的性質(zhì)認(rèn)定為違約責(zé)任，那么第三人的抵押權(quán)不受影響；反之，如果將其理解為 行政處罰，則第三人的抵押權(quán)也將一并歸于消滅，這顯然不利于維護(hù)第三人的合法權(quán)益。

5沒有當(dāng)事人的物權(quán)合意而經(jīng)行政機(jī)關(guān)的審批行為直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的方式將不可避免地?fù)p害權(quán)利人的利益，可能會(huì)導(dǎo)致公權(quán)力任意侵害私權(quán)的現(xiàn)象。例如，根據(jù)中國(guó)漁業(yè)法，漁業(yè)權(quán)的設(shè)定與轉(zhuǎn)讓不需要當(dāng)事人的合意而只能通過行政機(jī)構(gòu)的審批，漁業(yè)權(quán)人與漁業(yè)管理部門發(fā)生糾紛時(shí)只能通過行政訴訟的途徑才能得到救濟(jì)。10當(dāng)行政人員濫用職權(quán)造成漁業(yè)權(quán)人損害時(shí)，受害人就很難通過民事訴訟得到救濟(jì)。

6以審批代替物權(quán)的合意既不利于他物權(quán)有效進(jìn)入市場(chǎng)，發(fā)揮物的最大效用，也容易產(chǎn)生各種腐敗行為。他物權(quán)本質(zhì)上是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，只有在交易中才能實(shí)現(xiàn)其價(jià)值的最大增值。他物權(quán)設(shè)定的合意可以最好地體現(xiàn)他物權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格，形成資源的最優(yōu)化配置。而采取審批的方式，完全由行政機(jī)關(guān)自行決定何人取得他物權(quán)，既無法使這些他物權(quán)的價(jià)值得到充分體現(xiàn)，導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)實(shí)質(zhì)上的流失，也會(huì)引發(fā)各種腐敗現(xiàn)象。

“在物權(quán)法中，物權(quán)變動(dòng)效力之產(chǎn)生具有雙重構(gòu)成要件：一個(gè)法律行為之要素與一個(gè)事實(shí)的且能為外部所認(rèn)識(shí)的程序?！?1所以強(qiáng)調(diào)他物權(quán)設(shè)定的特殊性，除了需要明確合意的重要性外，還要看到公示在設(shè)定他物權(quán)中的重要地位。與所有權(quán)的變動(dòng)相比較，他物權(quán)的設(shè)立過程更注重公示要件，理由在于：一方面，他物權(quán)是在他人之物上設(shè)定的權(quán)利，不像所有權(quán)一樣屬于一種完全的物權(quán)，他物權(quán)設(shè)定本身便構(gòu)成了對(duì)所有權(quán)的限制，此種限制的范圍和內(nèi)容都應(yīng)當(dāng)公示，以便使第三人知悉，否則將危害交易安全。例如抵押權(quán)的產(chǎn)生將導(dǎo)致抵押物所有權(quán)之上形成一種負(fù)擔(dān)，任何人購(gòu)買此財(cái)產(chǎn)時(shí)，就必須了解其上之負(fù)擔(dān)，否則很可能會(huì)遭受欺詐；另一方面，他物權(quán)類型眾多，在決定其權(quán)利的內(nèi)容上當(dāng)事人的意思自治空間也較大，因此只有通過適當(dāng)?shù)墓痉椒ú拍茏尩谌酥獣蕴囟ㄘ?cái)產(chǎn)上存在的他物權(quán)類型以及該類型的他物權(quán)所對(duì)應(yīng)的當(dāng)事人利益關(guān)系，如此方能使他物權(quán)人享有對(duì)抗第三人的效力。還要看到，既然他物權(quán)是絕對(duì)權(quán)，權(quán)利人得向任意第三人主張權(quán)利，則該權(quán)利必須具有適當(dāng)?shù)男畔⑻峁C(jī)制，這就是公示制度?！拔餀?quán)的絕對(duì)性與物權(quán)之目的相適應(yīng)，物權(quán)的權(quán)利狀態(tài)及其變動(dòng)，對(duì)任何人而言均應(yīng)清楚可見。非常明顯，債的關(guān)系僅涉及當(dāng)事人雙方，產(chǎn)生基于知情的請(qǐng)求權(quán)，因?yàn)樗粚?duì)當(dāng)事人發(fā)生效力，本質(zhì)上也不涉及當(dāng)事人利益，故而不需要對(duì)外表現(xiàn)。與此相反，物權(quán)應(yīng)受任何人尊重，須能為第三人所知悉。故而，物權(quán)法中有公示原則或者得知悉原則。故此，動(dòng)產(chǎn)的占有，土地及土地上權(quán)利的公開登記，即土地登記，使得物權(quán)容易為人所知悉。”12

法律對(duì)物權(quán)變動(dòng)的效果的產(chǎn)生，并不僅僅滿足于當(dāng)事人單純的法律行為上的意思表示，而必須要滿足一定的公示要件，如果比較他物權(quán)的設(shè)定與所有權(quán)的取得，可以看出他物權(quán)設(shè)定在公示方法上更為嚴(yán)格。盡管在法律上，所有權(quán)的取得方法原則上應(yīng)當(dāng)法定，任何所有權(quán)的取得必須要符合法律的方式，但這并不意味著任何所有權(quán)的取得都必須完成一定的公示方法。有人認(rèn)為物權(quán)應(yīng)當(dāng)公示就意味著對(duì)于自己打造的家具、制造的陶器都必須公開讓別人知道，這事實(shí)上是毫無必要的，因?yàn)樗袡?quán)完全可以通過各種事實(shí)行為取得，而不需要公示。所謂物權(quán)應(yīng)當(dāng)公示，主要是指所有權(quán)的變動(dòng)以及他物權(quán)的設(shè)定等事實(shí)應(yīng)向社會(huì)公開，使第三人知道，而并不要求所有權(quán)的取得都要公示。即使就不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)而言，由于目前中國(guó)仍強(qiáng)調(diào)對(duì)權(quán)利人的保護(hù)，因此在一些不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)雖未登記的情況下，法律也給予受讓人以保護(hù)。例如，在商品房買賣合同已經(jīng)履行完畢且買受人實(shí)際占有了該商品房時(shí)，即便未及時(shí)辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記，買受人依然對(duì)該商品房享有具有物權(quán)效力的權(quán)利。13有些學(xué)者 將此種權(quán)利稱為事實(shí)物權(quán)。14

在采取公示要件主義的情況下，如果當(dāng)事人之間僅就物權(quán)的變動(dòng)達(dá)成合意，而沒有完成公示要件，當(dāng)事人之間在性質(zhì)上仍然只是一種債的關(guān)系，并沒有形成物權(quán)關(guān)系，不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果。

在他物權(quán)設(shè)定過程中，公示方法的選擇取決于權(quán)利的客體，在他物權(quán)設(shè)定中應(yīng)當(dāng)針對(duì)不同的客體選擇不同的公示方法。下面討論三種不同的情況：

1動(dòng)產(chǎn)他物權(quán)設(shè)定的公示方法

如果他物權(quán)的客體為動(dòng)產(chǎn)，那么原則上應(yīng)當(dāng)采取交付的方式，但對(duì)于某些特殊的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)也可以采取登記的方式，如民用航空器抵押權(quán)、船舶抵押權(quán)等。15就動(dòng)產(chǎn)的公示而言，之所以公示的方法原則上采用交付的方式，理由在于：在大工業(yè)生產(chǎn)的背景下，動(dòng)產(chǎn)均為批量生產(chǎn)的產(chǎn)品，因而不具有典型的或者獨(dú)一無二的特征，此動(dòng)產(chǎn)與彼動(dòng)產(chǎn)很難區(qū)分，在交易中也可以相互替代，這就決定了以登記作為動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法在實(shí)踐中存在較大的困難。不過需要注意的是，隨著間接占有等觀念交付方式的出現(xiàn)，占有的公示作用也在一定程度上被降低，考慮到他物權(quán)設(shè)定對(duì)公示的強(qiáng)烈要求，因此以交付作為公示只能以實(shí)際占有的移轉(zhuǎn)作為公示的要件，而不能將占有改定等非直接占有移轉(zhuǎn)的交付方式運(yùn)用于他物權(quán)的設(shè)定當(dāng)中。例如，在動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)的設(shè)定中不能采取占有改定的方式，因?yàn)榇朔N方式一則導(dǎo)致質(zhì)權(quán)人喪失了實(shí)際占有的權(quán)能，二則將對(duì)交易安全構(gòu)成威脅。16所以最高人民法院的《擔(dān)保法解釋》第 88條規(guī)定：“出質(zhì)人以間接占有的財(cái)產(chǎn)出質(zhì)的，質(zhì)押合同自書面通知送達(dá)占有人時(shí)視為移交。占有人收到出質(zhì)通知后，仍接受出質(zhì)人的指示處分出質(zhì)財(cái)產(chǎn)的，該行為無效?！痹偃纾m然理論上動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)的設(shè)定也可以采取指示交付的方式，但由于這樣可能會(huì)出現(xiàn)將來質(zhì)權(quán)人無法請(qǐng)求返還該質(zhì)物的情形，因此實(shí)踐中以這種方式設(shè)定動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)的情形極為少見。17這就是說，在他物權(quán)的設(shè)定中常常需要的是現(xiàn)實(shí)交付，因?yàn)橹挥性诂F(xiàn)實(shí)交付之后才能形成權(quán)利繼受人的實(shí)際占有，并形成一種新的權(quán)利外觀。18所以，如果沒有實(shí)際占有，也就沒有完成權(quán)利的全部公示。

2不動(dòng)產(chǎn)他物權(quán)設(shè)定的公示方法

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方法原則上采取登記方式。如前所述，就所有權(quán)的取得而言，未必都要采取登記的方式，而就不動(dòng)產(chǎn)他物權(quán)設(shè)定而言，一般應(yīng)當(dāng)采用登記方式，例如土地使用權(quán)設(shè)定應(yīng)當(dāng)采取登記的方法。如果沒有登記，當(dāng)事人之間只能夠產(chǎn)生債權(quán)的效力。

需要指出的是，在確定中國(guó)物權(quán)法上不動(dòng)產(chǎn)他物權(quán)設(shè)立的公示方法時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮中國(guó)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的背景。由于中國(guó)農(nóng)村仍然是一種社會(huì)學(xué)意義上的熟人社會(huì)，彼此對(duì)對(duì)方的不動(dòng)產(chǎn)狀況較為了解，采用登記作為公示方法的必要性相對(duì)較低，尤其是登記的成本過高，對(duì)于農(nóng)民而言仍然是一種不小的負(fù)擔(dān)，所以在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，對(duì)于農(nóng)村土地以及土地之上的一些物權(quán)（如土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)）的設(shè)定和移轉(zhuǎn)，不需強(qiáng)制性要求必須采用登記的方法。當(dāng)然從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，隨著農(nóng)村市場(chǎng)化程度的提高，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)也會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)流通，此時(shí)物權(quán)將會(huì)發(fā)生變動(dòng)，就有必要規(guī)定登記作為公示方法，以加強(qiáng)對(duì)交易安全的保護(hù)。這就形成一個(gè)兩難的狀況，一方面城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的背景決定了我們難以對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等他物權(quán)的設(shè)定進(jìn)行登記，另一方面又要允許和放松對(duì)這些權(quán)利進(jìn)入市場(chǎng)的限制，如何協(xié)調(diào)這二者之間的關(guān)系，是中國(guó)物權(quán)立法必須要解決的一個(gè)難題。我認(rèn)為，物權(quán)法可以不必強(qiáng)行要求當(dāng)事人設(shè)定承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等他物權(quán)必須采取登記的方式，但應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)當(dāng)事人在交易承包經(jīng)營(yíng)權(quán)時(shí)，自愿采取登記等公示方法，尤其是可以考慮登記對(duì)抗說，賦予受讓人一種對(duì)抗轉(zhuǎn)讓人的物權(quán)，從而保持財(cái)產(chǎn)關(guān)系的穩(wěn)定性。在今后條件成熟的情況下，可以逐步從登記對(duì)抗主義過渡到登記要件主義，使中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式在登記要件主義的原則下達(dá)成統(tǒng)一。19

除中國(guó)農(nóng)村現(xiàn)實(shí)生活的特殊性以外，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)他物權(quán)設(shè)定中采取嚴(yán)格的登記方式。這就是說，不動(dòng)產(chǎn)他物權(quán)的設(shè)定原則上都應(yīng)當(dāng)采取登記的公示方法，否則不能夠取得物權(quán)的效力。例如，關(guān)于地役權(quán)是否需要登記以及登記的效力問題，學(xué)者之間存在不同的看法，物權(quán)法草案則規(guī)定采取登記對(duì)抗主義。20我認(rèn)為，地役權(quán)的設(shè)定與農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)化以及城鄉(xiāng)差別等問題不存在本質(zhì)的聯(lián)系，且城市和農(nóng)村都有設(shè)定地役權(quán)的需要，因此，不能簡(jiǎn)單地以在農(nóng)村設(shè)定他物權(quán)具有特殊性而否定登記的必要性。地役權(quán)作為一種典型的他物權(quán)，只能在不動(dòng)產(chǎn)上發(fā)生，如果不采取登記的方法，不能使第三人知悉土地上的負(fù)擔(dān)，將導(dǎo)致交易秩序的混亂。雖然地役權(quán)大多在農(nóng)村發(fā)生，且主要在供役地和需役地之間，許多情況下不涉及第三人，但是，考慮到在城市由于不動(dòng)產(chǎn)利用效率的提高以及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利行使的限制，也有設(shè)定地役權(quán)的必要，尤其是城市中的地役權(quán)跨越地域廣大，如鋪設(shè)管線等，突破了不動(dòng)產(chǎn)“相鄰”的條件限制，如果采取登記對(duì)抗主義，當(dāng)事人就不會(huì)積極辦理登記，從而使得地役權(quán)的效力弱化。因此，地役權(quán)的設(shè)定采取登記要件主義，21 有利于區(qū)分地役權(quán)和一般的債權(quán)并能夠 真正產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力。至于登記要件主義是否導(dǎo)致對(duì)權(quán)利人的保護(hù)不足，我認(rèn)為，即使合同雙方?jīng)]有辦理登記，也不妨害在當(dāng)事人之間發(fā)生債權(quán)的效力，而依照登記對(duì)抗主義給予當(dāng)事人一個(gè)不能 對(duì)抗第三人的地役權(quán)是沒有必要的。

3權(quán)利他物權(quán)設(shè)定的公示方法

以權(quán)利為客體而設(shè)定他物權(quán)，比較特殊。對(duì)于權(quán)利質(zhì)權(quán)的設(shè)定，大多數(shù)國(guó)家均要求除了設(shè)定合意之外，還需履行對(duì)債務(wù)人的通知義務(wù)。德國(guó)法上是通過將權(quán)利設(shè)立合意和登記相結(jié)合的方法來設(shè)立，如在債權(quán)上設(shè)定權(quán)利質(zhì)權(quán)，22從而一方面明確設(shè)定權(quán)利他物權(quán)的原因關(guān)系，另一方面保護(hù)交易安全。根據(jù)中國(guó)擔(dān)保法的規(guī)定，權(quán)利物權(quán)的公示方法是多樣的，有交付權(quán)利憑證、登記、背書等多種方式。我們認(rèn)為，考慮到權(quán)利作為客體的特殊性，只有采取類型化的方法，根據(jù)不同權(quán)利的特點(diǎn)來確定公示的方法。

公示方法是他物權(quán)設(shè)定的要件之一。按照物權(quán)法定和物權(quán)公示原則，公示方法屬于物權(quán)法的范疇，是否完成公示，原則上不應(yīng)當(dāng)影響到交易本身，而只是影響到物權(quán)的設(shè)立和移轉(zhuǎn)。就大陸法系關(guān)于公示效力的規(guī)定而言，無論是采取意思主義還是形式主義，無論是采用登記要件說還是登記對(duì)抗說，都要求將公示本身與合同的效力區(qū)分開。易言之，無論是否辦理登記，都不應(yīng)當(dāng)影響合同本身的效力，只不過影響到物權(quán)變動(dòng)的效力而已。長(zhǎng)期以來，中國(guó)立法和司法部門對(duì)物權(quán)變動(dòng)產(chǎn)生了一種錯(cuò)誤的觀念與做法，即為了強(qiáng)調(diào)登記的效力，而將登記與設(shè)定和移轉(zhuǎn)物權(quán)的合同本身的效力聯(lián)系在一起，未經(jīng)登記不僅導(dǎo)致物權(quán)不能發(fā)生變動(dòng)，而且將導(dǎo)致合同本身不能生效。23例如，擔(dān)保法第41條規(guī)定，當(dāng)事人以本法第42條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。據(jù)此，未辦理登記手續(xù)將導(dǎo)致抵押合同無效。此種做法明顯混淆了合同的效力與物權(quán)變動(dòng)的效力。事實(shí)上，公示本身是以合意的有效存在為出發(fā)點(diǎn)的，其指向的目標(biāo)是物權(quán)變動(dòng)，但其本身不能決定合同的效力，在中國(guó)物權(quán)立法中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格區(qū)分公示的效力與合同的效力。二者的相互關(guān)系如下：首先，公示是以合意為前提的，合同規(guī)定了物權(quán)變動(dòng)的意思，但這種意思必須通過公示的方法對(duì)外披露出來，才能最終完成物權(quán)變動(dòng)的后果。而物權(quán)變動(dòng)的公示又必須以合同所規(guī)定的物權(quán)變動(dòng)的內(nèi)容為依據(jù)。一方面，在基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)的公示中，沒有合意的公示是不能發(fā)生物權(quán)移轉(zhuǎn)的效果的。例如，當(dāng)事人一方向另一方交付某種財(cái)產(chǎn)，如果雙方之間并不存在著合同關(guān)系，債務(wù)本身并不存在，則此種交付不過是一種錯(cuò)誤的交付，不能形成物權(quán)移轉(zhuǎn)的效果。另一方面，從原則上說，當(dāng)事人的合意也不能直接產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的后果，即使物權(quán)變動(dòng)只是在當(dāng)事人之間發(fā)生的，不涉及到第三人，不能認(rèn)為單純的當(dāng)事人意思可以直接產(chǎn)生物權(quán)移轉(zhuǎn)的效果。24其次，公示方法的采用也可以體現(xiàn)他物權(quán)設(shè)定合同的內(nèi)容。例如，抵押登記的內(nèi)容與抵押合同關(guān)于抵押期限、被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、抵押物的范圍應(yīng)當(dāng)是大體一致的。因此公示的內(nèi)容在大多數(shù)情況下是與合同對(duì)于物權(quán)內(nèi)容、類型的約定相一致的，合同約定的內(nèi)容乃是公示的基礎(chǔ)。第三，合同的約定內(nèi)容通過公示的形式獲得了物權(quán)效力，從而

具有對(duì)抗不特定第三人的對(duì)世性。

當(dāng)然，在實(shí)踐中有可能出現(xiàn)合同約定和公示內(nèi)容相背離的情況，例如，抵押登記的期限與抵押合同約定的期限不一致，或者登記的擔(dān)保的債權(quán)范圍與抵押合同約定的債權(quán)擔(dān)保范圍不一致，此時(shí)，公示的公信力就有可能發(fā)生作用。這就是說，如果公示的內(nèi)容與合同的約定不一致，那么，第三人只能信賴公示的內(nèi)容，而不能信賴合同的內(nèi)容。因?yàn)橹挥泄镜膬?nèi)容才是公開的信息，第三人可以查閱，而合同本身不具有公開性，第三人不可能知道合同的內(nèi)容。因而，對(duì)于第三人對(duì)公示的信賴、基于因公示而產(chǎn)生的公信力應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。不過，在確認(rèn)其公信力的前提下，如果不影響第三人的利益，也可以允許當(dāng)事人基于合同的約定而要求重新辦理變更登記。

關(guān)于物權(quán)變動(dòng)模式，在大陸法系國(guó)家歷來存在著意思主義和形式主義之分。意思主義的物權(quán)變動(dòng)模式僅憑當(dāng)事人的債權(quán)意思即可產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律后果，在此之外無需其他任何要件。25在意思主義物權(quán)變動(dòng)模式的基礎(chǔ)上，產(chǎn)生了登記對(duì)抗主義，認(rèn)為物權(quán)變動(dòng)僅以當(dāng)事人的意思表示一致而發(fā)生，登記僅為對(duì)抗要件，換言之，如果不進(jìn)行登記，已經(jīng)變動(dòng)的物權(quán)不具備完全的對(duì)世效力，只能夠在當(dāng)事人之間產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的后果，但無法對(duì)抗第三人。26形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式是指，物權(quán)變動(dòng)除了當(dāng)事人的意思表示之外，還需要一定的形式。也就是說，要發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，除了要求當(dāng)事人之間應(yīng)當(dāng)具有債權(quán)合意之外，還需要履行登記或交付的法定形式。27就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)來說，必須要采取登記作為物權(quán)變動(dòng)的公示方法。如果未履行法定的物權(quán)變動(dòng)要件，只能夠在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)效果，而無法產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效果。這兩種模式可以說各有利弊。

中國(guó)立法和司法實(shí)踐究竟采取了何種立法體例，對(duì)此學(xué)理不無爭(zhēng)議。從現(xiàn)行立法來看，主要采取要件主義作為一般原則，例如土地管理法第12條規(guī)定，依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。28在中國(guó)物權(quán)法制訂過程中，對(duì)于物權(quán)法究竟應(yīng)采納何種物權(quán)變動(dòng)模式，學(xué)者間發(fā)生了激烈的爭(zhēng)論。有學(xué)者認(rèn)為，中國(guó)實(shí)際采取了登記要件主義，即債權(quán)形式主義；29也有學(xué)者認(rèn)為中國(guó)實(shí)際上采取的是登記對(duì)抗主義，即意思主義。30從物權(quán)法草案的規(guī)定來看，根據(jù)草案第9條的規(guī)定，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)模式上原則上采取登記要件主義，但針對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)等規(guī)定了登記對(duì)抗主義。這種模式是考慮到中國(guó)的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)社會(huì)背景而做出的選擇。然而，我認(rèn)為，就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)模式而言，對(duì)于所有權(quán)的變動(dòng)模式與他物權(quán)的設(shè)定模式不加區(qū)別，也并不完全妥當(dāng)。這并不是說要就所有權(quán)的變動(dòng)與他物權(quán)的設(shè)定設(shè)計(jì)兩套完全不同的模式，但是一定要考慮到其間的不同之處，并根據(jù)其不同的特點(diǎn)選擇科學(xué)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式。

就不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的變動(dòng)而言，不必要采取完全的登記要件主義?？紤]到實(shí)踐中大量的房屋都沒有辦理房屋登記手續(xù)而辦理了轉(zhuǎn)讓，如果固守登記要件主義，完全否認(rèn)轉(zhuǎn)讓的效力，很可能出現(xiàn)在買受人受讓房屋很長(zhǎng)一段時(shí)間以后，出讓人因房屋價(jià)格變動(dòng)而惡意違約，要求收回房屋的情形，這就會(huì)使得長(zhǎng)期形成的財(cái)產(chǎn)秩序受到?jīng)_擊。所以，有必要在法律上對(duì)此種轉(zhuǎn)讓的效力也予以承認(rèn)，即使沒有辦理登記，這種轉(zhuǎn)讓也應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是合法的。對(duì)于是否發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的問題，可以根據(jù)城鄉(xiāng)的差異而分別考慮。一方面，對(duì)于城市的房屋而言，原則上未登記不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，但受讓人因交付而取得的占有權(quán)仍然應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。此種占有權(quán)雖然不是物權(quán)，但仍然應(yīng)當(dāng)具有對(duì)抗轉(zhuǎn)讓人和第三人的效力。此種效力并非完全來源于債權(quán)，也來源于合法占有權(quán)。另一方面，農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)讓則可以考慮適用登記對(duì)抗主義。只要在房屋買賣合同成立之后，出賣人向買受人交付了房屋，就應(yīng)當(dāng)允許買受人享有一種對(duì)抗第三人的權(quán)利。

就不動(dòng)產(chǎn)他物權(quán)的設(shè)定而言，則應(yīng)當(dāng)原則上采取登記要件主義，只是在例外情況下采取登記對(duì)抗主義。法律為了強(qiáng)制當(dāng)事人辦理登記，將登記作為一種強(qiáng)行性的規(guī)范確立下來，如果當(dāng)事人之間就他物權(quán)的設(shè)定只是達(dá)成了合意，而并沒有完成一定的公示要件，當(dāng)事人只是設(shè)定了債權(quán)，而并沒有設(shè)定他物權(quán)，也就不能產(chǎn)生他物權(quán)設(shè)定的效力。所以，在中國(guó)當(dāng)前的物權(quán)立法中，就他物權(quán)的設(shè)定原則上采取登記要件主義，但考慮農(nóng)村的特殊情況，可以作出適當(dāng)?shù)睦庖?guī)定。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)他物權(quán)的設(shè)定原則上采用登記要件主義，這主要是基于以下考慮：

1。有助于維護(hù)交易安全和信用

“形式主義立法例，以登記交付為物權(quán)變動(dòng)之生效要件，不僅有保障交易安全之優(yōu)點(diǎn)，且使當(dāng)事人間就物權(quán)關(guān)系之存在與否以及變動(dòng)之時(shí)期明確化，此項(xiàng)當(dāng)事人間之內(nèi)部關(guān)系與對(duì)第三人之外部關(guān)系亦完全一致?！?1就他物權(quán)的設(shè)定而言，因?yàn)樗餀?quán)是在他人的物上設(shè)立的權(quán)利，而不是在自己的物上設(shè)定的權(quán)利，其設(shè)定直接關(guān)系到第三人的利益以及經(jīng)濟(jì)秩序，正是從這個(gè)意義上說，強(qiáng)化登記在他物權(quán)設(shè)立中的重要地位，顯得尤其必要。如果沒有登記，就很容易產(chǎn)生占有人就是權(quán)利人的外觀，無法向第三人展示權(quán)利上的負(fù)擔(dān)以及權(quán)利的實(shí)際狀況。只有通過登記才能知曉其享有何種權(quán)利，才能對(duì)交易安全進(jìn)行周密的保護(hù)。而他物權(quán)的設(shè)定直接關(guān)系到第三人的利益以及經(jīng)濟(jì)秩序，正是從這個(gè)意義上說，強(qiáng)化登記在他物權(quán)設(shè)立中的重要地位，顯得尤其必要。如果采取登記對(duì)抗說，登記成為一種任意性的規(guī)范，則當(dāng)事人就有可能因?yàn)椴辉敢獬袚?dān)登記的成本而不辦理登記，這就使得他物權(quán)的設(shè)定不能公開透明，物權(quán)的財(cái)產(chǎn)關(guān)系因而處于紊亂的狀況。

2。有利于明晰產(chǎn)權(quán)

提高對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的利用效率。登記要件主義最大的優(yōu)點(diǎn)就在于使物權(quán)關(guān)系變得明晰、透明、公開，防止出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬爭(zhēng)議。而登記對(duì)抗主義正如有學(xué)者所指出的，一方面認(rèn)可不通過公示方法的采用就可以發(fā)生法律變動(dòng)的效果，另一方面，交易關(guān)系的第三人又可以在采用登記方法以后，以前手未經(jīng)登記為由主張物權(quán)變動(dòng)無效，就會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確。32此外，由于中國(guó)物權(quán)法將規(guī)定一些新型的他物權(quán)，如地役權(quán)、居住權(quán)等，這些權(quán)利類型在現(xiàn)在的實(shí)踐中還極少發(fā)生，隨著物權(quán)法的頒布，它們將逐步增多，因此有必要在其涌現(xiàn)之前就明確此種權(quán)利的狀態(tài)，以此保證他物權(quán)的設(shè)定和流轉(zhuǎn)。所以，從制度設(shè)定一開始起，就應(yīng)當(dāng)規(guī)定登記要件主義與之配套，否則無助于產(chǎn)權(quán)的明晰和交易安全。還要看到，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的利用效率提高，在同一不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定的他物權(quán)出現(xiàn)多樣化的趨勢(shì)，例如一塊土地，可以在其上設(shè)定地上權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán)、礦藏資源開發(fā)權(quán)、地下空間使用權(quán)，并且土地使用權(quán)也可以按期限分割，分別設(shè)定十年和十年之后的土地使用權(quán)等。他物權(quán)形態(tài)復(fù)雜性是物權(quán)法發(fā)展的必然趨勢(shì)，這同樣對(duì)明晰產(chǎn)權(quán)提出了更高的要求，以減少因他物權(quán)復(fù)雜性和多樣性所產(chǎn)生的糾紛。這些都要求采納登記要件主義，向人們提供一種登記的激勵(lì)機(jī)制。33

3。有利于保護(hù)所有人的利益

強(qiáng)化登記在他物權(quán)設(shè)立中的地位，也是界分他物權(quán)和自物權(quán)的一種重要方式。只有通過對(duì)權(quán)利內(nèi)容的登記，才可以使第三人知悉權(quán)利的實(shí)際內(nèi)容是對(duì)他人之物享有的權(quán)利，還是對(duì)自己所有之物實(shí)際享有的權(quán)利。這樣，不僅僅宣示出他物權(quán)人，同時(shí)也宣示出不動(dòng)產(chǎn)所有人，從而防止他物權(quán)人惡意處分所有人的財(cái)產(chǎn)。目前，就中國(guó)實(shí)踐而言，只對(duì)極少數(shù)不動(dòng)產(chǎn)他物權(quán)，如有關(guān)土地使用權(quán)的設(shè)定采取了登記要件主義，而對(duì)于其他他物權(quán)的設(shè)定并沒有嚴(yán)格地規(guī)定公示的方法，這與中國(guó)物權(quán)法不完善、登記制度不健全有很大的關(guān)系。在物權(quán)法確認(rèn)了完整的他物權(quán)體系之后，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)地規(guī)定登記要件主義，要求他物權(quán)的設(shè)定必須采取登記方法。34當(dāng)然，對(duì)他物權(quán)的設(shè)定采取登記要件主義只是一般原則，并不妨礙法律對(duì)現(xiàn)實(shí)中的一些特殊情況做出例外規(guī)定，例如根據(jù)現(xiàn)行的立法和實(shí)踐做法，對(duì)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)并不嚴(yán)格要求辦理登記，在此情況下也可以成立他物權(quán)。35我認(rèn)為，這在很大程度上是農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)商品化程度較低、流轉(zhuǎn)性不強(qiáng)造成的。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，法律會(huì)不斷承認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)的可流通性，以后在條件成熟時(shí)，不妨逐步推行登記要件主義。