征地區(qū)片綜合地價(jià)（劃分區(qū)片并測算的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)）

基本概況

征地區(qū)片價(jià)測算范圍重點(diǎn)在土地利用總體規(guī)劃確定的城市、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，但各地可以根據(jù)征地需要和實(shí)際情況擴(kuò)展到城市郊區(qū)或更大范圍。

區(qū)片綜合地價(jià)實(shí)質(zhì)為征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，不包含地上物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。

1、《中華人民共和國憲法修正案》（2004年3月14日）；

2、《中華人民共和國土地管理法》；

3、《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）；

4、《農(nóng)用地定級規(guī)程》（TD/T 1005-2003）；

5、《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》（TD/T 1006-2003）；

6、《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見》（國土資發(fā)〔2004〕238號）；

7、《關(guān)于開展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)工作的通知》（國土資發(fā)〔2005〕144號）。

征地區(qū)片綜合地價(jià)又稱征地區(qū)片價(jià)，是指在縣（市）級行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)，在農(nóng)用地定級的基礎(chǔ)上，按照農(nóng)用地質(zhì)量狀況、土地區(qū)位、人均耕地水平、農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等劃分征地區(qū)片，并在標(biāo)準(zhǔn)耕作制度和一定農(nóng)田基本設(shè)施狀況條件下，根據(jù)區(qū)片農(nóng)用地條件和社會(huì)保障水平等評估確定的某一估價(jià)基準(zhǔn)日的農(nóng)用地平均征收價(jià)格。

征地區(qū)片綜合地價(jià)由被征收農(nóng)用地質(zhì)量價(jià)格和社會(huì)保障價(jià)格構(gòu)成。農(nóng)用地質(zhì)量價(jià)格是指在標(biāo)準(zhǔn)耕作制度、一定農(nóng)田基本設(shè)施狀況和正常年景條件下，根據(jù)農(nóng)用地自然、社會(huì)經(jīng)濟(jì)等因素, 農(nóng)用地所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格；社會(huì)保障價(jià)格是指農(nóng)民土地被征收后，為獲得基本生活保障、接受教育、再就業(yè)培訓(xùn)等應(yīng)得到的補(bǔ)償。征地區(qū)片綜合地價(jià)的基準(zhǔn)日一般為縣（市）人民政府發(fā)布征地區(qū)片綜合地價(jià)當(dāng)年的6月30日。

1、同地同價(jià)原則

土地利用類型、區(qū)位條件、客觀收益水平、供求狀況、人均耕地?cái)?shù)量等條件基本相同的農(nóng)用地，其征收補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)基本相同，以保證對被征地農(nóng)民的公平性。

2、保護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益和保障農(nóng)民長遠(yuǎn)生計(jì)相結(jié)合的原則

在制定征地區(qū)片綜合地價(jià)時(shí)，應(yīng)考慮農(nóng)用地對農(nóng)民的生產(chǎn)資料功能，征地補(bǔ)償價(jià)格要能切實(shí)保障被征地農(nóng)民合法權(quán)益，同時(shí)，還必須充分考慮土地對農(nóng)民的社會(huì)保障功能，保證被征地農(nóng)民生活水平不因征地而降低。

3．與原補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相銜接原則

在確定征地區(qū)片綜合地價(jià)水平時(shí)要注意與原補(bǔ)償制度的銜接，做到平穩(wěn)過渡。所確定的征地區(qū)片綜合地價(jià)水平應(yīng)不低于原補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，與當(dāng)前市場平均補(bǔ)償價(jià)格水平相當(dāng)。

4．區(qū)域間平衡與可比原則

應(yīng)按照規(guī)定的征地區(qū)片綜合地價(jià)內(nèi)涵、評估方法，充分考慮所在行政區(qū)的實(shí)際進(jìn)行科學(xué)測算，所確定的征地區(qū)片綜合地價(jià)水平應(yīng)與周邊地區(qū)可比，并以省為單位進(jìn)行平衡。

1、準(zhǔn)備工作

（1）確定工作范圍：征地區(qū)片綜合地價(jià)測算范圍應(yīng)在土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)。基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)、生態(tài)保護(hù)區(qū)等被限制征收的土地不在征地區(qū)片綜合地價(jià)測算范圍內(nèi)；

（2）制定工作方案；

（3）制定技術(shù)方案；

（4）方案論證；

（5）人員培訓(xùn)；

（6）基礎(chǔ)資料收集與整理。

2、外業(yè)調(diào)查

（1）資料收集；

（2）現(xiàn)場勘查；

（3）資料整理。

3、劃分征地區(qū)片

（1）選擇并確定劃分方法；

（2）劃分征地區(qū)片；

（3）驗(yàn)證并確定征地區(qū)片。

4、測算綜合地價(jià)

（1）選擇并確定測算方法；

（2）計(jì)算征地區(qū)片綜合地價(jià)；

（3）確定征地區(qū)片綜合地價(jià)。

5、成果整理

（1）編制征地區(qū)片綜合地價(jià)修正體系；

（2）撰寫工作報(bào)告和技術(shù)報(bào)告；

（3）編繪成果圖。

6、成果檢驗(yàn)、論證與平衡

7、成果聽證與公示

8、征地區(qū)片綜合地價(jià)發(fā)布與備案

1、劃分要求

（1）已經(jīng)完成農(nóng)用地定級工作縣(市)，應(yīng)在農(nóng)用地級別基礎(chǔ)上劃分征地區(qū)片。

（2）征地區(qū)片內(nèi)土地條件和社會(huì)保障水平應(yīng)基本一致。

（3）征地區(qū)片應(yīng)為以可辯識、相對固定的線狀自然地物或永久工程地物為界限的封閉圖斑。

（4）縣(市)范圍內(nèi)征地區(qū)片應(yīng)統(tǒng)一編號。

2、劃分方法

方法一（有農(nóng)用地定級成果）：

（1）分析整理農(nóng)用地定級成果；

（2）修正因素選擇；

（3）劃分農(nóng)用地區(qū)片；

（4）繪制農(nóng)用地區(qū)片圖；

（5）劃分社會(huì)保障區(qū)；

（6）繪制社會(huì)保障區(qū)分布圖；

（7）疊加農(nóng)用地區(qū)片圖和社會(huì)保障區(qū)分布圖；

（8）劃分征地區(qū)片；

（9）實(shí)地校核并確定征地區(qū)片。

方法二（沒有農(nóng)用地定級成果）：

（1）資料調(diào)查與整理;

（2）因素選擇與權(quán)重確定；

（3）計(jì)算因素分值;

（4）劃分基本單元；

（5）計(jì)算單元因素綜合分值；

（6）根據(jù)綜合分值劃分征地區(qū)片；

（7）實(shí)地校核并確定征地區(qū)片。

1、疊加法

（1）分組測算人均社會(huì)保障價(jià)格。以區(qū)片為單位，按照數(shù)理統(tǒng)計(jì)原理，抽取一定數(shù)量的村或村民小組為樣點(diǎn)，測算并確定不同年齡組的人均社會(huì)保障價(jià)格。測算公式為：

YJ = (YJm ×bJ + YJw ×CJ )×MJI /MJ0 + CJe

式中：YJ—J年齡組人均社會(huì)保障價(jià)格

YJm—J年齡組男性公民保險(xiǎn)費(fèi)躉繳金額基數(shù)

YJw—J年齡組女性公民保險(xiǎn)費(fèi)躉繳金額基數(shù)

bJ—J年齡組男性人口占J年齡組總?cè)丝诘谋壤?/p>

CJ—J年齡組女性人口占J年齡組總?cè)丝诘谋壤?/p>

MJI—J年齡組農(nóng)民基本生活費(fèi)（月保險(xiǎn)費(fèi)領(lǐng)取標(biāo)準(zhǔn)）

MJ0—J年齡組月保險(xiǎn)費(fèi)基數(shù)

CJe—J年齡組人均教育和再就業(yè)培訓(xùn)等費(fèi)用

年齡組按0-18周歲、18-40周歲（男）及18-35周歲（女）、40-60周歲（男）及35-55周歲（女）、60周歲以上（男）及55周歲以上（女）劃分。Yjm 、Yjw、Mji、Mjo、Cje按組中值周歲取值。

（2）計(jì)算人均社會(huì)保障價(jià)格

對樣點(diǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行同一性檢驗(yàn)和異常值剔除，采用算術(shù)平均法或加權(quán)平均法計(jì)算并確定各年齡組人均社會(huì)保障價(jià)格。計(jì)算公式為：

n n

Y= ∑YjRj / ∑Rj

j=1 j=1

式中：Y—人均社會(huì)保障價(jià)格

Rj—j年齡組人口數(shù)

（3）單位面積社會(huì)保障價(jià)格

計(jì)算單位面積農(nóng)用地社會(huì)保障價(jià)格，計(jì)算公式為：

Pα=Y/Aα

式中：Pα——單位面積農(nóng)用地社會(huì)保障價(jià)格

Aα——人均農(nóng)用地面積

（4）疊加征地區(qū)片所在農(nóng)用地級別基準(zhǔn)地價(jià)和區(qū)片社會(huì)保障價(jià)格即為該區(qū)片的征地綜合地價(jià)；

（5）經(jīng)適當(dāng)調(diào)整確定區(qū)片征地綜合地價(jià)。

2、樣點(diǎn)法

樣點(diǎn)法是在劃分征地區(qū)片的基礎(chǔ)上，采取抽樣調(diào)查的方法選擇一定數(shù)量的農(nóng)用地樣點(diǎn)，按照征地區(qū)片綜合地價(jià)的內(nèi)涵分別測算樣點(diǎn)征地價(jià)格，并利用樣點(diǎn)價(jià)格計(jì)算征地區(qū)片綜合地價(jià)。具體步驟如下：

（1）按區(qū)片確定農(nóng)用地利用類型，再分類型抽取樣點(diǎn)；

（2）采用投入產(chǎn)出等資料測算樣點(diǎn)農(nóng)用地地價(jià)；

（3）計(jì)算樣點(diǎn)的社會(huì)保障價(jià)格（按照上述公式計(jì)算）；

（4）計(jì)算樣點(diǎn)征地價(jià)格：樣點(diǎn)征地價(jià)格等于樣點(diǎn)農(nóng)用地地價(jià)和樣點(diǎn)社會(huì)保障價(jià)格之和；

（5）以區(qū)片為單位，按不同用途采用樣點(diǎn)征地價(jià)格的簡單算術(shù)平均數(shù)、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)法計(jì)算征地區(qū)片綜合地價(jià)；

（6）經(jīng)檢驗(yàn)、調(diào)整，確定征地區(qū)片綜合地價(jià)。

3、比較法

比較法是指在劃分征地區(qū)片的基礎(chǔ)上，全面調(diào)查近三年來當(dāng)?shù)匾呀?jīng)發(fā)生的征地案例，采用案例的實(shí)際征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（不考慮地上附著物補(bǔ)償和青苗補(bǔ)償）測算征地區(qū)片綜合地價(jià)。具體步驟如下：

（1）按區(qū)片確定農(nóng)用地利用類型；

（2）調(diào)查近三年來的農(nóng)用地征地案例；

（3）計(jì)算案例的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，如果實(shí)際征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)中包括地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)，需進(jìn)行扣除；

（4）以區(qū)片為單位，按不同用途采用案例征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的簡單算術(shù)平均數(shù)、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)法計(jì)算征地區(qū)片綜合地價(jià)；

（5）經(jīng)檢驗(yàn)、調(diào)整，確定征地區(qū)片綜合地價(jià)。

1、編制步驟

（1）征地宗地地價(jià)影響因素 選擇；

（2）確定各影響因素的權(quán)重；

（3）各因素影響地價(jià)修正幅度值的計(jì)算；

（4）計(jì)算并編制征地區(qū)片綜合地價(jià)修正系數(shù)表；

（5）編制征地宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說明表。

2、征地宗地地價(jià)影響因素的選擇

征地宗地地價(jià)影響因素選擇范圍：在各區(qū)片內(nèi)對征地宗地地價(jià)影響較大的產(chǎn)值、土地區(qū)位和人均耕地?cái)?shù)量等因素。

征地宗地地價(jià)影響因素選擇的原則：考慮宗地條件與區(qū)片條件之間的差異。

3、確定各影響因素的權(quán)重

可采用特爾斐法、層次分析法等，按各因素對地價(jià)的影響程度，確定各因素的權(quán)重值。

4、征地區(qū)片綜合修正幅度值的計(jì)算

以區(qū)片為單位，調(diào)查各區(qū)片中正常土地收益的上限、下限值等，分別與該征地區(qū)片地價(jià)折算的土地收益相減，得到上調(diào)或下調(diào)的最高值。

上調(diào)幅度的計(jì)算公式為：

F1=(Inh - Ilb) / Ilb ×100%

下調(diào)幅度的計(jì)算公式為：

F2=(Ilb - Inl) / Ilb ×100%

式中：F1：征地區(qū)片綜合地價(jià)上調(diào)最大幅度

F2：征地區(qū)片綜合地價(jià)下調(diào)最大幅度

Ilb：征地區(qū)片綜合地價(jià)折算的土地收益

Inh：區(qū)片正常土地收益的最高值

Inl：區(qū)片正常土地收益的最低值

在確定上調(diào)、下調(diào)幅度的情況下，內(nèi)插修正值，將征地宗地地價(jià)修正幅度劃分成優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)檔次。

5、計(jì)算并編制征地區(qū)片綜合地價(jià)修正系數(shù)表

根據(jù)第2條所確定的各因素的權(quán)重，按下式計(jì)算各因素的修正幅度：

F1i = F1×Wi

F2i = F2×Wi

式中：F1i ：某一因素的上調(diào)幅度

F2i ：某一因素的下調(diào)幅度

Wi ：某一因素對征地宗地地價(jià)的影響權(quán)重

以征地區(qū)片綜合地價(jià)為一般水平，其修正幅度為零。在一般水平與上限價(jià)格之間，內(nèi)插條件較優(yōu)的修正幅度，通常為F1i/2，同時(shí)確定較優(yōu)條件下的地價(jià)水平；在一般水平與下限價(jià)格之間，內(nèi)插條件較劣的修正幅度，通常為F2i/2，同時(shí)確定較劣條件上的地價(jià)水平。在此基礎(chǔ)上按優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣確定各種地價(jià)水平下的因素修正系數(shù)，通過已有地價(jià)樣點(diǎn)檢驗(yàn)、校核，編制各級別（均質(zhì)地域）征地區(qū)片綜合地價(jià)修正系數(shù)表。修正系數(shù)表的格式參見《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》附錄B。

6、編制征地宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說明表

根據(jù)第2條確定的征地宗地地價(jià)影響因素體系，以各級別（均質(zhì)地域）對應(yīng)征地區(qū)片綜合地價(jià)因素條件為一般條件，比一般條件好的分優(yōu)、較優(yōu)，比一般條件差的分較劣、劣，分因素進(jìn)行描述，編制各區(qū)片征地宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說明表。征地宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說明表的格式參見《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》附錄B。

7、其它

采用樣點(diǎn)法評估征地區(qū)片綜合地價(jià)時(shí)，建立了較豐富的樣點(diǎn)地塊數(shù)據(jù)檔案庫，可直接通過與樣點(diǎn)地價(jià)比較修正確定征地宗地地價(jià)。

1、成果要求

（1）成果表達(dá)方法要正確；

（2）征地區(qū)片綜合地價(jià)成果齊全完整；

（3）評估報(bào)告論述全面、清晰和合理；

（4）圖件成果符合圖件編制的一般要求；

（5）征地區(qū)片綜合地價(jià)符合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況。

2、提交成果

（1）市（縣）級成果

a.文字成果，包括：市（縣）征地區(qū)片綜合地價(jià)測算技術(shù)報(bào)告、市（縣）征地區(qū)片綜合地價(jià)測算工作報(bào)告等；

b.圖件成果，包括：市（縣）農(nóng)用地社會(huì)保障價(jià)格圖、市（縣）征地區(qū)片綜合地價(jià)圖等；

c.其他成果，包括：征地區(qū)片綜合地價(jià)修正體系、中間過渡成果等。

（2）省（區(qū)）級成果

a.文字成果，包括：?。▍^(qū)）征地區(qū)片綜合地價(jià)匯總平衡技術(shù)報(bào)告、省（區(qū)）征地區(qū)片綜合地價(jià)匯總平衡工作報(bào)告、?。▍^(qū)）征地補(bǔ)償相關(guān)政策研究報(bào)告等；

b.其它成果，包括：?。▍^(qū)）征地區(qū)片綜合地價(jià)匯總表等。

1、成果檢驗(yàn)

根據(jù)征地案例資料和建設(shè)用地生地價(jià)格等資料以及實(shí)際情況對測算成果進(jìn)行檢驗(yàn)，依據(jù)檢驗(yàn)結(jié)果對測算成果進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

2、成果論證

由市（縣）國土資源管理部門組織有關(guān)專家對成果進(jìn)行論證，并提交論證報(bào)告。

3、成果平衡

在?。▍^(qū)）范圍內(nèi)對不同市（縣）的征地區(qū)片綜合地價(jià)進(jìn)行總體平衡，特別是對相鄰市（縣）征地區(qū)片綜合地價(jià)進(jìn)行平衡和調(diào)整。

調(diào)整征地區(qū)片綜合地價(jià)聽證會(huì)

1、發(fā)布內(nèi)容

發(fā)布內(nèi)容包括征地區(qū)片綜合地價(jià)圖、農(nóng)用地社會(huì)保障價(jià)格圖、征地區(qū)片綜合地價(jià)表、征地區(qū)片綜合地價(jià)相關(guān)說明等。

2、發(fā)布方式

由?。▍^(qū)）、市（縣）人民政府通過廣播、電視、報(bào)紙等新聞媒體向社會(huì)發(fā)布實(shí)施。

省級國土資源管理部門匯總市（縣）級成果后，報(bào)國土資源部備案。

為保持成果的現(xiàn)勢性，每2至3年，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況對征地區(qū)片綜合地價(jià)進(jìn)行全部更新或局部更新。

術(shù)語

1、農(nóng)用地

是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、園地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等等。

2、標(biāo)準(zhǔn)耕作制度

是指在當(dāng)前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平、生產(chǎn)條件和技術(shù)水平下，有利于生產(chǎn)或最大限度的發(fā)揮當(dāng)?shù)赝恋厣a(chǎn)潛力，未來仍有較大發(fā)展前景，不造成生態(tài)破壞，能夠滿足社會(huì)需求，并已為（或?qū)椋┊?dāng)?shù)仄毡椴杉{的農(nóng)作方式。由于各地的養(yǎng)地方式難以統(tǒng)一，因此這里的標(biāo)準(zhǔn)耕作制度主要指種植制度。已經(jīng)開展農(nóng)用地分等的地區(qū)，應(yīng)參考農(nóng)用地分等中所確定的標(biāo)準(zhǔn)耕作制度。

3、農(nóng)田基本設(shè)施

是指為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的水井、溝渠、管道、變電站、保溫室等等。

4、農(nóng)用地宗地

是指權(quán)屬明確、界線清楚、用途一致、相對獨(dú)立或連片的農(nóng)用地地塊。

5、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)

是指縣（市）政府根據(jù)需要針對農(nóng)用地不同級別或不同均質(zhì)地域，按照不同利用類型，分別評估確定的某一估價(jià)期日的平均價(jià)格。

6、征地區(qū)片

是指一定范圍內(nèi)集體土地農(nóng)用地的產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、農(nóng)民生活水平、人均耕地?cái)?shù)量、農(nóng)民社會(huì)保障情況、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地供求關(guān)系等條件基本一致的區(qū)域。

7、社會(huì)保障價(jià)格

是指農(nóng)民失去土地后，為獲得基本生活保障、接受教育、再就業(yè)培訓(xùn)等應(yīng)得到的補(bǔ)償。

8、被征地地價(jià)

是指某宗農(nóng)用地被征收時(shí)，按照征地區(qū)片綜合地價(jià)確定的征地補(bǔ)償價(jià)格。