房屋所有權（房屋所有人獨占性地支配其所有的房屋的權利）

概述

1、占有：是產(chǎn)權人對其房屋事實上的控制權；占有權是房屋所有權的基本內(nèi)容，沒有占有，就談不上所有權。然而占有并非就是所有，因為占有分所有人占有和非所有人占有、合法占有和非法占有、善意占有與非善意占有。

2、使用：是產(chǎn)權人按照房產(chǎn)的性能，作用對房屋加以利用的權利；使用權的行使必須符合下列條件：

（1）無損于房屋的本質。

（2）按照房屋的自然性能、經(jīng)濟性能和規(guī)定的土地用途使用。

（3）遵守法律和公共道德，不損害公共利益和他人的合法權益。

3、收益：產(chǎn)權人收取房產(chǎn)所產(chǎn)生的利益的權利；如將房屋出租取得租金、用房屋作為合伙入股取得紅利等。

4、處分：是產(chǎn)權人在事實上或法律上對房產(chǎn)進行處置的權利。如依法對自己所有的房地產(chǎn)出售、出租、抵押、典當、贈與、拆除等。處分權是房屋產(chǎn)權的核心，是房屋產(chǎn)權最根本的權利。處分權一般只能由房屋產(chǎn)權人行使（法律上有特別規(guī)定的除外）。

5、期限：房屋產(chǎn)權有房屋所有權和土地使用權兩部分組成。其中，房屋所有權的期限為永久，而土地使用權根據(jù)有關法規(guī)為40、50年或70年不等，到期后可重新繳納土地出讓金獲得土地使用權。

房屋所有權是一種絕對權，即權利人不需要他人積極行為的協(xié)助就可以直接實現(xiàn)自己的權力。

此外，房屋所有權可以設立抵押權，但不能設立質權，因為根據(jù)物權法定原則，能設定權利質權的只有票據(jù)等有價證券，股票，股份和知識產(chǎn)權與一般債權這三種權利。

特點

1、房屋所有權的客體是具有一定結構、可供利用的房屋，而不是單指組成房屋的材料。未形成房屋或已拆毀的房屋的材料，不能成其為房屋所有權的客體。

2、房屋所有權與其所依附的土地的使用權的分離。房屋的所有權發(fā)生變更，土地的使用權也隨之發(fā)生變更，反之亦然。

3、國家所有的房屋廣泛實行所有權與使用權的分離，國家享有所有權、國有企、事業(yè)單位和其他組織享有使用權。

4、房屋所有權可以轉讓，但受到土地使用權轉讓的制約。由于房屋所有權與土地使用權不可分離，因而，凡不可轉讓使用權的土地上的房屋，其所有權不能轉讓；非法轉讓土地使用權，會導致土地上房屋的轉讓的無效。

5、房屋所有權的設立與移轉，需辦理房屋所有權登記和變更登記手續(xù)。不辦理房屋所有權登記或變更登記手續(xù)，不發(fā)生確定房屋所有權或移轉房屋所有權的效力。

取得

房屋所有權取得，分為原始取得和繼受取得兩種。

原始取得是指由于一定的法律事實，根據(jù)法律的規(guī)定，取得新建房屋、無主房屋的所有權，或者不以原房屋所有的人的權利和意志為根據(jù)而取得房屋的所有權。

主要包括以下情形：（1）依法建造房屋；（2）依法沒收房屋；（3）收歸國有的無主房屋；（4）合法添附的房屋（如翻建、加層）。

繼受取得又稱傳來取得，是指根據(jù)原房屋所有人的意思接受原房屋所有人轉移之房屋所有權，是以原房屋所有人的所有權和其轉讓所有權的意志為根據(jù)的。

繼受取得分為因法律行為繼受取得和因法律事件繼受取得兩類。

一、因法律行為繼受取得房屋所有權是取得房屋所有權最普遍的方法，通常有以下幾種形式：

（1）房屋買賣（包括拍賣）；

（2）房屋贈與；

（3）房屋相互交換。房屋所有權自所有權轉移手續(xù)辦理完畢后產(chǎn)生效力，即進行所有權登記后便取得房屋所有權。

二、因法律事件繼受取得房屋所有權，指因被繼承人死亡（包括宣告死亡）的法律事件，繼承人或受遺贈人依法取得房屋所有權。根據(jù)《民法通則》的有關規(guī)定，在有數(shù)個繼承人的情況下，只要繼承人未作放棄繼承的意思表示，繼承的房產(chǎn)如果未作分割，則應認為數(shù)個繼承人對房產(chǎn)享有共同所有權。^[1]

消滅

房屋所有權的消滅，是指因某種法律事實的出現(xiàn)，使原房產(chǎn)權利人失去對該房產(chǎn)占有、使用、收益和處分的權利。

引起房屋所有權消滅的法律事實有如下幾種：

1、房屋產(chǎn)權主體的消滅。如房屋所有權人（自然人）死亡或宣告死亡以及法人被終止而導致房產(chǎn)成為無主財產(chǎn)。

2、房屋產(chǎn)權客體的消滅。包括自然災害、爆炸、戰(zhàn)爭等引起房屋的毀滅以及自然損毀等。

3、房產(chǎn)轉讓、繼承等引起原房產(chǎn)權利人對該房產(chǎn)權利的消滅。

4、因國家行政命令或法院判決而喪失。如國家行政機關對房產(chǎn)所有權人的房產(chǎn)征用、征購、拆遷等，除依法給予相應的補償外，原房產(chǎn)權利人的權利因征用、征購、拆遷而喪失。又如人民法院依照法律程序將一方當事人的房產(chǎn)判給另一方當事人所有，原房產(chǎn)權利人因判決發(fā)生法律效力而喪失該房屋的所有權。

5、房產(chǎn)所有權人放棄所有權。