天健集團(tuán)（1983年成立的國(guó)資委控股企業(yè)）

估值處于較低水平

從近6年估值縱向比較，天健市盈率處于低位，市凈率處于次低位。

以平均價(jià)比較，深天健目前處于較低位置，相比深綜指的跌幅較大

房地產(chǎn)行業(yè)與深圳國(guó)資委下屬地產(chǎn)公司比較表

從橫向比較，天健的市盈率與市凈率都低于行業(yè)平均水平，與深圳國(guó)資委下屬五家地產(chǎn)公司比較天健的估值基本處于最低的水平。

公司基本情況

深圳市天健（集團(tuán)）股份有限公司系深圳市國(guó)資委控股企業(yè)，1999年在深圳證券交易所上市，主營(yíng)業(yè)務(wù)為建筑施工、房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)，旗下的知名企業(yè)包括深圳市市政工程總公司、深圳市天健房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)業(yè)有限公司、深圳市天健商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)有限公司等10余家。

近三年來：天健營(yíng)業(yè)收入主要由工程施工、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)租賃三大塊業(yè)務(wù)構(gòu)成，其中工程施工占比最大，近三年一直在65%-72%之間波動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比約30%-35%，物業(yè)租賃占比2%-5%。各業(yè)務(wù)板塊占比比較穩(wěn)定。

從毛利貢獻(xiàn)看：房地產(chǎn)開發(fā)占比最大，一直在71%-79%之間波動(dòng)，工程施工占比約13%-18%，物業(yè)租賃占比5%-9%。各業(yè)務(wù)板塊占比比較穩(wěn)定。

增發(fā)項(xiàng)目回報(bào)不高

由 于募投項(xiàng)目進(jìn)度及外部環(huán)境發(fā)生了變化，2014年9月19日公司第七屆董事會(huì)第十七次會(huì)議審議通過了《關(guān)于終止原非公開發(fā)行股票方案的議案》。公司將在重 新確定募集資金總額、認(rèn)購方式及發(fā)行對(duì)象等具體事項(xiàng)后，擇機(jī)擬定新的非公開發(fā)行股票方案并提交董事會(huì)審議。本文僅以13年公告的信息分析增發(fā)資金用途。

開工日期：2012年7月1日

竣工日期：2016年12月30日

項(xiàng)目總投資：69,669萬元

項(xiàng)目投資規(guī)模適中，回購方案明確，總體風(fēng)險(xiǎn)可控，投資收益良好，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)7,372萬元，總投資利潤(rùn)率（稅后）為10.58%。

預(yù)計(jì)開工時(shí)間：2014年上半年

預(yù)計(jì)竣工時(shí)間：2017年年底

項(xiàng)目總投資：150,060萬元

根 據(jù)項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃，本項(xiàng)目占地面積23,589平方米，計(jì)容建筑面積71,100平方米。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目總建筑面積137,793平方米。。本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 良好，經(jīng)測(cè)算，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）為10.64%，靜態(tài)回收期為13.29年。技術(shù)中心建成后公司將減少長(zhǎng)期租用深圳市福田區(qū)濱河大道5020號(hào)證券 大廈20、21、23、24層的租賃支出，建成后除用于本公司研發(fā)中心和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所外，剩余物業(yè)將用于為深圳市建筑業(yè)搭建產(chǎn)業(yè)升級(jí)的平臺(tái)，預(yù)計(jì)產(chǎn)生一定租金 收入。

我們認(rèn)為上述項(xiàng)目的回報(bào)并不高，深投控與遠(yuǎn)致大筆現(xiàn)金參與增發(fā)不排除是借增發(fā)渠道增持股份，控制天健集團(tuán)。

根 據(jù)13年增發(fā)方案，本次非公開發(fā)行股票的數(shù)量為不超過36,880萬股（含36,880萬股）本次非公開發(fā)行的發(fā)行對(duì)象為包括深投控在內(nèi)的不超過十名特定 對(duì)象，募集資金總額不超過260,000萬元。其中，深投控?cái)M認(rèn)購本次非公開發(fā)行的不低于人民幣100,000萬元所對(duì)應(yīng)的股票股數(shù)，且本次非公開發(fā)行完 畢后，其持股數(shù)量不高于公司目前第一大股東持股數(shù)量。最終發(fā)行數(shù)量由公司董事會(huì)根據(jù)公司股東大會(huì)的授權(quán)及發(fā)行時(shí)的實(shí)際情況，與本次發(fā)行的保薦機(jī)構(gòu)（主承銷 商）協(xié)商確定。

本次增發(fā)后，如果深投控與遠(yuǎn)致均認(rèn)購10億元，深圳國(guó)資委控股比例將由36.35%上升至52.57%，處于絕對(duì)控股地位，有利于公司業(yè)務(wù)做大做強(qiáng)。

主要投資亮點(diǎn)

根據(jù)深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)2012年4月10日發(fā)布的公告，《2012年深圳市城市更新單元計(jì)劃第一批計(jì)劃》已經(jīng)市政府批準(zhǔn)，其中包括公司屬下天健工業(yè)園片區(qū)用地，具體如下：

該 地塊位于深圳福田區(qū)景田片區(qū)，教育醫(yī)療公園等公共配套齊全，交通便利，位于地鐵9號(hào)線旁。目前該片區(qū)素質(zhì)較高的二手樓盤價(jià)格例如萬科金色家園為 41000-42000元，因此保守估計(jì)新開發(fā)住宅樓銷售均價(jià)45000元/平米。該工業(yè)園目前容積率為2.0，根據(jù)深圳國(guó)土局有關(guān)該地塊的規(guī)劃公示，可 售建面有望達(dá)到：180000平米，銷售額可望達(dá)到：80億元。銷售凈利潤(rùn)可望達(dá)到：8-12億元（分別以10%-15%的凈利潤(rùn)率核算）。僅該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn) 利潤(rùn)將是2013年公司凈利潤(rùn)3.78億2-3倍。

公 司采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，并按照與房屋建筑物或土地使用權(quán)一致的政策進(jìn)行折舊或攤銷。截止14年中報(bào)，公司持有投資性物業(yè)27.4萬平 米，賬面價(jià)值11.01億元，折算每平米成本4015元。由于這些物業(yè)大多集中在福田區(qū)景田區(qū)域，如果按照現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格估算會(huì)有很大的增值。保守以 15000萬元每平米估算，市值約41億元，比目前賬面價(jià)值增值300%。如果公司以市值計(jì)算投資性物業(yè)，扣除所得稅后可以增加凈資產(chǎn)22.5億元，以增 發(fā)前5.525億股本計(jì)算，增加每股凈資產(chǎn)4.07元，每股凈資產(chǎn)高達(dá)10.37元。

公 司還持有萊寶高科7596萬股，占比10.76%。該項(xiàng)資產(chǎn)在報(bào)表中列為可供出售金融資產(chǎn)，公司原始投資成本為2367萬元，14年中報(bào)市值為8.58億 元，賬面浮動(dòng)盈利8.34億元，獲利十分豐厚。該項(xiàng)資產(chǎn)目前會(huì)計(jì)處理方式是：投資分紅計(jì)入投資收益，反映在損益表中，而股票市值的漲跌不反映在損益表，只 反映為其他綜合收益，計(jì)入資本公積，體現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債表中。公司如果未來出售萊寶股票，將會(huì)有大額的投資收益體現(xiàn)。

近三年來：天健毛利潤(rùn)主要由房地產(chǎn)開發(fā)、工程施工、物業(yè)租賃三大塊業(yè)務(wù)構(gòu)成，其中房地產(chǎn)開發(fā)占比最大，近三年一直在71%-79%之間波動(dòng)，工程施工占比約13%-18%，物業(yè)租賃占比5%-9%。各業(yè)務(wù)板塊占比比較穩(wěn)定。房地產(chǎn)開發(fā)是決定公司業(yè)績(jī)的關(guān)鍵業(yè)務(wù)。

公司目前預(yù)收賬款處于歷史高位，顯示未來一年公司的房地產(chǎn)收入有保障。

公司14年三季度預(yù)收賬款24.38億元，比13年末增長(zhǎng)72%。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)銷售

結(jié)算規(guī)律，企業(yè)往往先預(yù)售，等交樓時(shí)才確認(rèn)收入，預(yù)收款越高表示將來可結(jié)算的收入越高。目前預(yù)收款是13年地產(chǎn)銷售收入（15億）的1.62倍，可結(jié)算資源豐富。

截止14年3季度，隨著異地項(xiàng)目的陸續(xù)開發(fā)，公司存貨也快速增長(zhǎng)，規(guī)模達(dá)61.2億，比13年末的44.8億增長(zhǎng)36.6%。這顯示公司未來一兩年有較為充足的可銷售物業(yè)，是后續(xù)業(yè)績(jī)的保障。

從今年中報(bào)分析，房地產(chǎn)存貨占總存貨的92.3%，房地產(chǎn)存貨中完工與在建開發(fā)產(chǎn)品占比87%，2013年結(jié)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)銷售成本7.14億元，這部分存貨將會(huì)在未來幾年轉(zhuǎn)化為銷售收入，保障公司有足夠的可結(jié)算貨源。

公司土地儲(chǔ)備表（14年6月）

公司獲取土地的主要方向是南寧和長(zhǎng)沙，屬于周邊省份的省會(huì)城市，從樓面地價(jià)看公司那地風(fēng)格謹(jǐn)慎，不爭(zhēng)高價(jià)地，項(xiàng)目有合理利潤(rùn)空間。

合作交流

2022年12月8日消息，中國(guó)銀行深圳市分行與天健集團(tuán)等8家企業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。^[3]

2023年1月6日，天健集團(tuán)公告，公司及控股子公司天健地產(chǎn)與壹創(chuàng)國(guó)際股東方簽署協(xié)議書。^[4]

所獲榮譽(yù)

2021年1月16日，入選《2020中國(guó)企業(yè)信用500強(qiáng)》榜單，排名第445位。^[1]

2022年4月22日，“穩(wěn)中求進(jìn)，篤定前行”證券時(shí)報(bào)第十三屆中國(guó)上市投資者關(guān)系天馬獎(jiǎng)評(píng)選榜單隆重揭曉，天健集團(tuán)（000090）在活動(dòng)中，榮獲中國(guó)上市公司投資者關(guān)系最佳董事會(huì)獎(jiǎng)。^[2]